3ème trimestre 2020 - point sur le marché immobilier du bureau en Allemagne

3ème trimestre 2020
Point sur le marché immobilier du bureau en Allemagne

Dans un contexte où les incertitudes persistent sur la maîtrise de la pandémie et sur la capacité de rebond de l’économie, nous souhaitons vous apporter notre point de vue sur des questions spécifiques relatives au marché de l’immobilier. Il est entendu que l’exercice qui tend à émettre des prévisions, à plus ou moins long terme, est plus que jamais délicat. Nous avons pris connaissance des nouvelles mesures gouvernementales qui ont été mises en œuvre à compter du 17 octobre dont l’impact reste à mesurer.

Pour cette nouvelle édition de la newsletter accompagnant les indicateurs pertinents de la vie la SCPI Opus Real, j’ai demandé à Richard Malle, Global Head of Research et membre du comité exécutif international de BNP Paribas Real Estate, et à Jean-Maxime Jouis, Head of Fund Management et membre du directoire de BNP Paribas REIM France, de nous apporter leur expertise pour mieux comprendre et anticiper les bouleversements qu’engendre cette crise sanitaire inédite.

SD : Richard, que dire du contexte macro-économique en Allemagne au 30 septembre 2020 ?

L’économie allemande devrait connaître une contraction de l’activité économique en 2020 (-5,6 %) bien plus modérée que dans l’ensemble de la Zone euro (-8 %). Ce résultat s’explique essentiellement par un confinement moins strict en Allemagne, les autorités ayant réussi à mieux limiter la propagation du virus. Le marché du travail a assez bien résisté grâce à un large recours aux dispositifs de chômage partiel (Kurzarbeit). Le taux de chômage devrait rester particulièrement bas, autour de 4,5 % d’ici à fin 2021, contre 3 % toutefois en 2019.
L’inflation devrait atteindre un très bas niveau en 2020 (+0,6 % contre +1,3 % en 2019), freinée à la fois par la chute du prix des matières premières et par le déséquilibre provoqué entre moindre demande des consommateurs et progression des stocks des entreprises. Mécaniquement, cela engendrera une moindre progression des loyers au cours des années 2020 et 2021. Enfin, soutenue par une Banque centrale européenne active et un fort appétit des investisseurs pour la dette allemande, les Bunds à dix ans sont attendus en territoire négatif d’ici à au moins fin 2021. Cela favorisera l’attrait pour le placement immobilier outre-Rhin.

SD : Quels sont les effets de la crise sur le marché immobilier du bureau en Allemagne ?

Bien que moins strictes que dans d’autres pays, les mesures de restriction de circulation prises en Allemagne au printemps dernier ont tout de même impacté à la baisse les niveaux de transactions de bureaux, mais relativement moins qu’en Italie, Espagne ou France. À Berlin, où les volumes commercialisés et les loyers avaient connu des niveaux records en 2019 et où la vacance avait atteint un niveau plancher, les volumes ont diminué de 34 % après 9 mois. Munich, le second marché allemand, voit également une baisse des commercialisations de 26 %. La chute est néanmoins plus sévère à Hambourg  et Francfort, avec une diminution des volumes de respectivement 44% et 39%.

Un marché des bureaux allemand encore plus attractif

Les taux de vacance des bureaux en Allemagne, très faibles – les marchés étant majoritairement sous-offreurs -, n’ont pour le moment pas enregistré d’évolution notable, et étaient déjà attendus en légère hausse avant la crise du fait d’un accroissement des volumes en cours de construction. Le pays semble très à l’abri de toute suroffre, en particulier à Berlin et Munich, où la part des bureaux inoccupés demeure inférieure à 3 % à fin septembre et où les bureaux neufs continuent d’être très recherchés par les entreprises. Les niveaux de loyer pour les immeubles les mieux localisés ne devraient donc pas connaitre d’ajustement important, voire encore progresser cette année. Dans les quartiers moins recherchés, des baisses modérées de loyers pourraient être observées. L’Allemagne reste le pays le plus demandé par les investisseurs européens, rassurés par son économie robuste et sa gestion de la crise sanitaire. C’est pourquoi les prix de l’immobilier tertiaire pourraient être dans l’ensemble à nouveau orientés à la hausse à court et moyen terme.

Un télétravail jusque-là peu pratiqué en Allemagne

Le télétravail n’est pour le moment pas très répandu en Allemagne, puisque seuls 12,6 % des salariés le pratiquaient fréquemment ou ponctuellement en 2019 (23 % en France ou 37 % aux Pays-Bas - source Eurostat). L’ampleur de son développement au cours des prochaines années, reste une réelle interrogation. Même si la part des salariés présents physiquement chaque jour pourrait diminuer, la perte de surface pourrait être en partie compensée par un réaménagement des bureaux, avec une augmentation de la surface disponible par salarié afin de respecter les mesures de distanciation sociale et d’offrir plus d’espaces collaboratifs. Enfin, l’emploi salarié allemand est appelé à progresser dans les principales métropoles au cours des dix prochaines années, renforçant la demande en bureau.

SD : Il n’y a donc pas d’alerte majeure sur les l'immobilier tertiaire outre-Rhin et cette crise offrira sans doute aussi des opportunités. Jean-Maxime, pour les SCPI, le sujet de la perception des loyers reste un point central sur lequel BNP Paribas REIM France se concentre. La société de gestion a adopté une démarche très active à ce sujet.

La capacité de nos locataires à honorer leurs loyers pour les trimestres suivants, ou le cas échéant à rattraper les différés de paiement qui ont pu leur être accordés, reste sous haute surveillance. A court terme nous enregistrons, et continuerons certainement d’enregistrer des dégradations de taux d’impayés. Afin de les contrôler, et autant que possible de les résorber, le cas par cas et le pragmatisme doivent être la règle, tout en gardant à l’esprit la primauté absolue de l’intérêt de nos porteurs de parts : faire preuve de souplesse en proposant si nécessaire des reports ou étalements des loyers, voire dans certains cas de la franchise peut s’avérer une stratégie gagnante à long terme, en pérennisant la perception des revenus locatifs et en instaurant une saine relation, quasi partenariale, avec nos locataires. Il en est ainsi avec META Hotels GmbH, unique locataire de l’hôtel Ibis de Munich de votre SCPI (cf. page suivante du document d'information trimestriel). Il ne faut néanmoins pas tomber dans l’excès inverse : le bailleur n’est ni un prêteur en dernier ressort, ni en mesure de supporter les risques liés à la variabilité - voire malheureusement parfois à l’absence de rentabilité - de l’activité commerciale de ses locataires. Nos équipes sont en contact permanent avec les locataires car, sans eux, point de performance pour nos fonds.

Document d'information d'Opus Real - 3ème trimestre 2020