3ème trimestre 2020 - point sur le marché immobilier du bureau en France

Le 16 octobre 2020

3ème trimestre 2020
Point sur le marché immobilier du bureau en France

Sigrid Duhamel Dans un contexte où les incertitudes persistent sur la maîtrise de la pandémie et sur la capacité de rebond de l’économie, nous souhaitons vous apporter notre point de vue sur des questions spécifiques relatives au marché de l’immobilier. Il est entendu que l’exercice qui tend à émettre des prévisions, à plus ou moins long terme, est plus que jamais délicat. Nous avons pris connaissance des nouvelles mesures gouvernementales qui ont été mises en œuvre à compter du 17 octobre dont l’impact reste à mesurer..

Pour cette nouvelle édition de la newsletter accompagnant les indicateurs pertinents de la vie de nos SCPI de bureaux, j’ai demandé à Richard Malle, Global Head of Research et membre du comité exécutif international de BNP Paribas Real Estate, et à Jean-Maxime Jouis, Head of Fund Management et membre du directoire de BNP Paribas REIM France, de nous apporter leur expertise pour mieux comprendre et anticiper les bouleversements qu’engendre cette crise sanitaire inédite.

SD : Richard, que dire du contexte macro-économique en France au 30 septembre 2020 ?

Richard Malle Après un redémarrage rapide à la sortie du confinement, l’économie française est revenue à 95 % de son niveau normal depuis le mois d’août. Au total, la croissance économique est attendue en recul de 9,8 % en 2020, puis en fort rebond de 6,9 %. Toutefois, l’emploi pourrait continuer à se dégrader l’an prochain, avec un taux de chômage estimé à près de 10 % courant 2021, contre 8,5 % deux ans auparavant. L’inflation devrait atteindre un niveau très bas en 2020 (+0,6 %), freinée à la fois par la chute du prix des matières premières et par le déséquilibre provoqué entre moindre demande des consommateurs et progression des stocks des entreprises.

Dans ce contexte, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), utilisé pour réviser les loyers de bureaux, pourrait diminuer de l’ordre de 0,4 % en moyenne annuelle pour 2020, après une progression de 2 % en 2019. Enfin, les rendements obligataires à dix ans devraient rester en territoire négatif d’ici à au moins fin 2020, ce qui soutiendra l’investissement immobilier.

SD : Quels sont les effets de la crise sur le marché immobilier du bureau ?

Les marchés locatifs des bureaux en France ont sans surprise été durement touchés par la crise sanitaire liée à la pandémie. L’arrêt brutal et quasi-total du marché au printemps dernier a fortement impacté les volumes commercialisés, qui ont chuté à fin septembre de 46 % en Île-de-France et de 45 % à mi-année dans les dix-sept principaux marchés régionaux par rapport à 2019. Si la crise n’a pour le moment pas eu d’influence notable sur les niveaux de vacance et de loyer, plusieurs facteurs devraient exercer leur influence sur l’évolution future du marché.

Davantage de télétravail mais encore du bureau

La montée en puissance du travail à distance pourrait conduire les entreprises à réduire mais aussi à repenser leurs espaces de travail. En effet, si la part des salariés présents physiquement chaque jour pourrait diminuer, la perte potentielle de surface pourrait être en partie compensée par un réaménagement des bureaux, en augmentant la surface disponible par salarié afin de respecter les mesures de distanciation sociale et en offrant plus d’espaces collaboratifs. Dans un second temps, la demande pourrait être soutenue par une croissance attendue de l’emploi de bureaux estimée à 10 % en France d’ici à 2030, qui devrait avoir une influence positive sur le niveau de stock occupé.

Un renforcement des disparités entre marchés

Dans l’ensemble, le marché des bureaux aborde cette crise avec des fondamentaux particulièrement sains, qui sont déterminants dans la dynamique des marchés tertiaires locatifs. Certaines tendances se renforcent, avec notamment l’enjeu de la localisation. Ainsi, les quartiers centraux franciliens et régionaux resteront toujours très recherchés, caractérisés par un parc compact et des taux de vacance faibles, et en conséquence une bonne tenue des valeurs locatives. En revanche, certains marchés périphériques, qui affichaient avant la pandémie des niveaux d’offre élevés et une moindre attractivité, devraient certainement connaître un déficit de demande et une baisse de leur valorisation. L’enjeu pour l’investisseur sera d’identifier les bons choix d’acquisition, dans ce nouvel environnement certes inédit, mais qui offre toujours des opportunités génératrices de rendement et de plus-values à moyen terme.

SD : Il n’y a donc pas d’alerte majeure sur les fondamentaux immobiliers et cette crise offrira sans doute aussi des opportunités. Jean-Maxime, pour les SCPI, le sujet de la perception des loyers reste un point central sur lequel BNP Paribas REIM France se concentre. La société de gestion a adopté une démarche très active à ce sujet.

Jean-Maxime JOUIS La capacité de nos locataires à honorer leurs loyers pour les trimestres suivants, ou le cas échéant à rattraper les différés de paiement qui ont pu leur être accordés, reste sous haute surveillance. À court terme nous enregistrons, et continuerons certainement d’enregistrer des dégradations de taux d’impayés. Afin de les contrôler, et autant que possible de les résorber, la gestion au cas par cas et le pragmatisme doivent être la règle, tout en gardant à l’esprit la primauté absolue de l’intérêt de nos porteurs de parts : faire preuve de souplesse en proposant si nécessaire des reports ou étalements des loyers, voire dans certains cas de la franchise peut s’avérer une stratégie gagnante à long terme, en pérennisant la perception des revenus locatifs et en instaurant une saine relation, quasi partenariale, avec nos locataires. Il ne faut néanmoins pas tomber dans l’excès inverse : le bailleur n’est ni un prêteur en dernier ressort, ni en mesure de supporter les risques liés à la variabilité - voire malheureusement parfois à l’absence de rentabilité - de l’activité commerciale de ses locataires. Nos équipes sont en contact permanent avec les locataires car, sans ceux-ci, point de performance pour nos fonds.