3ème trimestre 2020 - point sur le marché immobilier du commerce de pied d’immeuble en France

3ème trimestre 2020
Point sur le marché immobilier du commerce de pied d’immeuble en France

Dans un contexte où les incertitudes persistent sur la maîtrise de la pandémie et sur la capacité de rebond de l’économie, nous souhaitons vous apporter notre point de vue sur des questions spécifiques relatives au marché de l’immobilier. Il est entendu que l’exercice qui tend à émettre des prévisions, à plus ou moins long terme, est plus que jamais délicat. Nous avons pris connaissance des nouvelles mesures gouvernementales qui ont été mises en œuvre à compter du 17 octobre dont l’impact reste à mesurer.

Pour cette nouvelle édition de la newsletter accompagnant les indicateurs pertinents de la vie de nos SCPI de commerces, j’ai demandé à Richard Malle, Global Head of Research et membre du comité exécutif international de BNP Paribas Real Estate, et à Jean-Maxime Jouis, Head of Fund Management et membre du directoire de BNP Paribas REIM France, de nous apporter leur expertise pour mieux comprendre et anticiper les bouleversements qu’engendre cette crise sanitaire inédite.

SD : Richard, que dire du contexte macro-économique en France à fin septembre 2020 ?

Après un redémarrage rapide à la sortie du confinement, l’économie française est revenue à 95 % de son niveau normal depuis le mois d’août. Au total, la croissance économique est attendue en recul de 9,8 % en 2020, puis en fort rebond de 6,9 %. Toutefois, l’emploi pourrait continuer à se dégrader l’an prochain, avec un taux de chômage estimé à près de 10 % courant 2021, contre 8,5 % deux ans auparavant. L’inflation devrait atteindre un niveau très bas en 2020 (+0,6 %), freinée à la fois par la chute du prix des matières premières et par le déséquilibre provoqué entre moindre demande des consommateurs et progression des stocks des entreprises. L’indice des loyers commerciaux (ILC), utilisé principalement pour indexer les loyers en commerce, a progressé de +2 % en moyenne sur l’année 2019. Grâce au rebond de la consommation observé au début de l’été qui amortit le choc subi pendant le confinement, l’indice pourrait enregistrer une croissance nulle en moyenne annuelle pour les quatre trimestres de l’année 2020. Enfin, les rendements obligataires à dix ans devraient rester en territoire négatif d’ici à au moins fin 2020, ce qui soutiendra l’investissement immobilier.

SD : Quels sont les effets de la crise sur le marché immobilier du commerce de pied d'immeuble ?

Après la levée des mesures sanitaires à partir de mi-mai, les consommateurs sont retournés dans les magasins physiques, et la fréquentation des commerces et lieux de loisirs est revenue dès début juillet à plus de 90 % de son niveau d’avant-crise. Après une augmentation du taux d’épargne des ménages français cette année, les perspectives pour la consommation des ménages sont positives avec une hausse annuelle attendue de 8,40 % en 2021 et 4,30 % en 2022.
Au sein des commerces, des disparités ont été observées avec une meilleure résilience des pieds d’immeubles (75 % du patrimoine de votre SCPI Pierre Sélection) par rapport aux centres commerciaux. Ces résultats honorables sont notamment portés par les volumes de ventes en alimentaires dépassant aujourd’hui de 5 % leur niveau de février. Aussi, l’équipement du foyer a enregistré une hausse record de 10 % des ventes par rapport au début d’année. Passer davantage de temps à son domicile modifie les besoins et les envies d’achat.
Avec le renforcement des restrictions sanitaires dans certains secteurs (notamment la restauration), les couvre-feux mis en place dans les grandes métropoles et la dissipation des effets de rattrapage, un ralentissement des dépenses des ménages est néanmoins attendu au dernier trimestre.

Une accélération des mutations du secteur du commerce

Le modèle omnicanal est devenu une priorité avec la nécessité pour les enseignes de proposer deux canaux complémentaires pour le client : le magasin physique et le digital. Au 1er trimestre 2020, les ventes en ligne ont augmenté de 2 % par rapport à 2019 et de 5 % au 2ème trimestre, période pendant laquelle, les sites de ventes en ligne liés à des enseignes physiques ont vu leurs ventes progresser de 83 %. Les ventes en ligne représentent 11 % des ventes de détail en France, le commerce physique demeurant majoritaire avec l’importance de l’expérience client, de l’offre de restauration et de loisirs.
Dans un contexte de recherche accrue de rentabilité, certaines enseignes se concentrent sur la performance de leur réseau de distribution physique. Les qualités intrinsèques des emplacements, les attributs de la zone de chalandise, les niveaux de loyer et les chiffres d’affaires par surface de vente seront plus que jamais des éléments déterminants pris en compte par les enseignes dans l‘arbitrage de leurs implantations.

SD : Demain, la stratégie omnicanale renforcera le rôle du magasin physique au côté du digital. Les emplacements de première qualité continueront de susciter l’intérêt des enseignes et d’afficher leur résilience. Une attention particulière doit toutefois être portée aux locataires impactés par le confinement, puis par  les couvre-feux annoncés le 14 octobre.
Jean-Maxime, pour les SCPI, le sujet de la perception des loyers reste un point central sur lequel BNP Paribas REIM France se concentre. La société de gestion a adopté une démarche très active à ce sujet.

La capacité de nos locataires à honorer leurs loyers pour les trimestres suivants, ou le cas échéant à rattraper les différés de paiement qui ont pu leur être accordés, reste sous haute surveillance. À court terme nous enregistrons, et continuerons certainement d’enregistrer des dégradations de taux d’impayés. Afin de les contrôler, et autant que possible de les résorber, la gestion au cas par cas et le pragmatisme doivent être la règle, tout en gardant à l’esprit la primauté absolue de l’intérêt de nos porteurs de parts : faire preuve de souplesse en proposant si nécessaire des reports ou étalements des loyers, voire dans certains cas de la franchise peut s’avérer une stratégie gagnante à long terme, en pérennisant la perception des revenus locatifs et en instaurant une saine relation, quasi partenariale, avec nos locataires. Il ne faut néanmoins pas tomber dans l’excès inverse : le bailleur n’est ni un prêteur en dernier ressort, ni en mesure de supporter les risques liés à la variabilité - voire malheureusement parfois à l’absence de rentabilité - de l’activité commerciale de ses locataires.
Nos équipes sont en contact permanent avec les locataires car, sans ceux-ci, point de performance pour nos fonds.

Document d'information de Pierre Sélection - 3ème trimestre 2020

Document d'information de Soprorente - 3ème trimestre 2020