Covid-19 : Les effets sur le marché allemand et actualité de la SCPI Opus Real

Les effets du covid-19 en Allemagne

Le taux de chômage en Allemagne était de 3,5 % en mars 2020 selon la méthode de calcul de l’Organisation International du Travail, un niveau en légère hausse sur un an (il était de 3,3 % en mars 2019). Ces chiffres restent significativement inférieurs à ceux observés au sein de la zone euro, où le taux moyen s’élève à 7,4 %. En parallèle de la mise en œuvre du dispositif de chômage partiel appelé « Kurzarbeit » (l’Etat prend en charge 60-70 % des salaires des salariés éligibles), le gouvernement allemand a annoncé diverses mesures pour soutenir l’économie : un plan de sauvetage de 353 milliards d’euros, des prêts garantis à hauteur de 820 milliards d’euros ainsi que des aides financières pour les petites entreprises et les start-ups. L’Allemagne a pu rapidement mettre en place une politique budgétaire de soutien, grâce aux excédents budgétaires de la dernière décennie. La première économie européenne dispose donc d’atouts forts pour affronter la crise actuelle.

Depuis le 20 avril 2020, les conditions du confinement, instauré le 16 mars 2020 en Allemagne, sont progressivement assouplies. Les effets dans le secteur des bureaux sont relativement limités : un certain nombre d’entreprises ont eu recours au télétravail depuis mi-mars, et de nombreux salariés reviennent progressivement sur leur lieu de travail. Les commerces, quelle que soit leur taille, ont pu rouvrir. Les hôtels et les restaurants, particulièrement affectés par le confinement, devraient pouvoir reprendre leur activité dans le courant du mois de mai. Selon STR (société spécialisée dans les analyses du secteur hôtelier), les résidents allemands représentent 88 % de l’activité touristique. Ainsi, même si les frontières restent fermées, le secteur hôtelier allemand devrait pouvoir bénéficier du tourisme domestique, dont la proportion est la plus élevée en Europe.

L’actualité de la SCPI Opus Real

Opus Real est actuellement propriétaire de trois actifs en Allemagne. Deux immeubles de bureaux sont situés dans les agglomérations de Munich et Francfort et sont loués à sept locataires de secteurs d’activité variés (santé, information et technologie, architecture, etc.). A proximité de l’aéroport de Munich, la SCPI détient aussi un hôtel exploité sous franchise Ibis, qui représente 21 % de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2019 et 23% des loyers totaux. Opus Real poursuit son programme d’investissements comme précisé ci-dessous.

La SCPI perçoit des revenus locatifs sur l’ensemble de ces trois immeubles dans le cadre de baux de 10 ans en moyenne, offrant une bonne sécurité des flux locatifs sur le long terme. Pour la SCPI Opus Real, l’ensemble des loyers des immeubles de bureaux, quittancés en avril et en mai 2020, ont été encaissés. En Allemagne, le quittancement est mensuel. En revanche, la société de gestion, avec ses équipes locales de BNP Paribas REIM Germany, suit avec une attention particulière la situation de META Hotels GmbH, unique locataire de l’hôtel de Munich. L’activité de l’hôtel est, logiquement, affectée par la crise sanitaire Covid-19. A la suite de discussions constructives avec le locataire, les équipes de gestion ont accepté de lui accorder des facilités de paiements : le paiement des loyers du 2ème trimestre 2020 est reporté, sans être annulé, et le calendrier de recouvrement dépendra de la reprise d’activité, de façon à favoriser la pérennité de son exploitation dans le temps, et par conséquent, celle des revenus locatifs de la SCPI. La distribution de la SCPI au titre du 2ème trimestre 2020, prévue en juillet 2020, sera affectée par ce report de loyer. Cependant, les trimestres suivants pourront bénéficier d’un effet de rattrapage.

Dans un marché de l’investissement au ralenti en Europe du fait des mesures de confinement, la société de gestion poursuit sa politique d’acquisition et reste convaincue de la qualité des fondamentaux immobiliers du marché allemand. Ainsi, l’acquisition d’un actif de bureaux situé dans le centre-ville de Brême en Allemagne se poursuit et une promesse d’achat a été signée le 23 mars 2020 pour un prix de 40,4 M€ actes en main (AEM). L’acte définitif d’acquisition devrait être signé avant la fin du mois de juin 2020. Il s’agit d’un immeuble de bureaux multi-locataires, 100 % loué, bien desservi par les transports en commun et bénéficiant d’une garantie de loyers auprès du vendeur de 17 mois à compter de la date d’acquisition. Cette garantie de loyers est une précaution complémentaire au cas où les locataires en place rencontreraient des difficultés de paiement liées à la crise sanitaire actuelle.

Par ailleurs, toujours en Allemagne, la société de gestion a formulé une offre pour une acquisition d’actifs dans le secteur de la logistique du dernier kilomètre. La logistique urbaine est identifiée comme une typologie d’actifs immobiliers particulièrement résiliente dans le contexte actuel.