Focus sur l'OPCI BNP Paribas Diversipierre au 30/09/2020

Focus sur l'OPCI BNP Paribas Diversipierre au 30/09/2020

BNP Paribas Diversipierre : un objectif de rentabilité annualisée entre 4 et 5 % maintenu sur un horizon de détention de 8 ans

Depuis la création de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre en mai 2014, la performance annualisée du fonds est de 4,2 % à dividendes réinvestis au 30 septembre 2020. Ce niveau de performance est en ligne avec les objectifs du fonds pour une période de détention conseillée de 8 années minimum.

Depuis le début de l’année 2020, l’OPCI affiche au 30 septembre une performance (à dividende réinvesti) de -3,4 %, tandis que la performance moyenne de l’ensemble des OPCI Grand Public est de -2,5 % sur la même période. Si l’ensemble des OPCI subit les impacts de la crise sanitaire actuelle, BNP Paribas Diversipierre enregistre une performance légèrement inférieure en raison de son exposition aux marchés actions légèrement plus élevée que la moyenne des autres OPCI (la performance du portefeuille d’actions de foncières est de -21,8 % depuis le début de l’année 2020). Nous rappelons que cette même exposition de la poche Actions Foncières avait contribué positivement à la performance annuelle de BNP Paribas Diversipierre en 2019, qui s’établissait à +8,87 % (à dividendes réinvestis), soit la meilleure performance du marché sur l’année.

Nous maintenons les objectifs de performance de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre entre 4 et 5 % par an sur une durée de 8 ans.

Le maintien de nos objectifs s’explique par différents atouts du fonds précisés ci-après.

Un patrimoine immobilier avec des fondamentaux solides, qui continue de contribuer à la génération de performance récurrente, en dépit des effets de la crise sanitaire actuelle

1.    Une bonne tenue du recouvrement des loyers grâce à la qualité des contreparties locatives

La stratégie d’investissement immobilière de BNP Paribas Diversipierre est articulée autour de critères de sélection rigoureux, parmi lesquels notamment la localisation des actifs, la qualité technique des bâtiments – et leur potentiel d’amélioration dans le temps suivant une démarche ESG, mais également la qualité des contreparties locatives.

Pour apprécier la qualité des contreparties locatives, nous utilisons le système de notation Intuiz / Altares  qui consiste à attribuer une note sur 20 à chaque locataire selon son risque de solvabilité. La moyenne actuellement obtenue par les locataires du patrimoine immobilier de l’OPCI est de 14,5/20, incluant les actifs à usage de commerce et d’hôtellerie (au 30/06/20 - les notations Intuiz sont construites sur la base d’informations financières objectives ainsi que sur la base de données internationale de Dun&Bradstreet, compagnie américaine fondée en 1841 reconnue mondialement).

Ce bon niveau de notation s’illustre notamment par :

• Un taux de recouvrement des loyers des immeubles de bureaux détenus par l’OPCI BNP Paribas Diversipierre pour les 2e et 3e trimestres de l’année 2020, supérieur à 95 % ;
• Des aménagements négociés avec certains locataires (y compris en commerce et en hôtellerie) suite au premier confinement qui représentent un impact sur la performance annuelle 2020 estimé à ce stade à -0,30 %. Cet impact limité est par ailleurs, pour 50 %, constitué de différés de paiement et de reports de loyers dont le recouvrement devrait être effectué à partir de 2021 (estimation au 30/10/2020 sur la base des négociations finalisées à ce stade et de l’état des négociations encore en cours).   

2.    Une diversification géographique et typologique du patrimoine immobilier qui renforce la résilience du fonds

D’un point de vue géographique, près de 50 % du patrimoine immobilier est désormais situé hors de France (au 30 septembre 2020) et réparti dans de grandes agglomérations européennes telles que Hambourg, Francfort, Düsseldorf, Milan, Dublin, Luxembourg, Bruxelles… au sein desquelles la crise sanitaire actuelle a eu une intensité variable et/ou une temporalité différente, avec en premier lieu l’Allemagne (20 % du patrimoine en valeur au 30/09/2020) où l’impact économique de la crise sanitaire est, à ce jour, plus limité qu’en France.

D’un point de vue sectoriel, les différentes classes d’actifs connaissent des fortunes diverses, puisque le fort ralentissement du tourisme fait souffrir les actifs hôteliers de l’ensemble des pays européens et que les différents confinements limitent également l’activité du commerce physique. Notre conviction est que la qualité intrinsèque des actifs immobiliers devient un critère encore plus fondamental dans un contexte de crise comme celui que nous connaissons et qu’une distinction s’opérera entre les actifs moins bien localisés ou moins flexibles pour s’adapter aux nouvelles normes sociétales – qui seront pénalisés au contraire des actifs présentant ces points forts, pour lesquels une compétition accrue entre les investisseurs est anticipée.

A titre d’exemple, afin d’illustrer la qualité du patrimoine de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, la valorisation des immeubles de bureaux détenus par l’OPCI est stable au 30 septembre 2020 et depuis le début de l’année, malgré le contexte actuel.

Notre conviction : Les critères d’investissement stricts de BNP Paribas Diversipierre ont permis de constituer un patrimoine d’actifs immobiliers pan-européen aux fondamentaux solides (localisation, qualité technique, situation locative), favorisant sa résilience en cette période de turbulence. Au 30/09/2020, le patrimoine d’actifs immobiliers représente 59 % de la valeur de l’actif net de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre (valorisation nette de financements bancaires). Il constitue un socle stable de revenu et de performance du produit.

Une allocation financière équilibrée qui a joué pleinement son rôle « d’amortisseur », couplée à des arbitrages tactiques bénéfiques

Le portefeuille d’actions de foncières détenues par l’OPCI représente 12 % de l’actif net du fonds au 30 septembre 2020. Il affiche une performance de -21,8 % depuis le début de l’année, tandis que le portefeuille d’obligations foncières, représentant 16 % de l’actif net du fonds à la même date, affiche, lui, une performance de +1,6 % sur la même période.

A titre indicatif, il est possible de comparer ces niveaux de performance à l’évolution d’indices de composition proche sur la même période :

• l’indice EPRA Eurozone Cappé pour les actions de foncières : -21,9 %
• et l’indice Barclays Euro Aggregate Securitized 500MM pour les obligations foncières : +1,7 %

1.    Un arbitrage partiel de foncières diversifiées détenues au profit de foncières résidentielles

L’évolution de valeur des actions de foncières a été fortement impactée par les mouvements enregistrés sur les marchés financiers lors du premier confinement. Le rééquilibrage réalisé par l’équipe de gestion spécialisée de BNP Paribas Asset Management, lors du premier trimestre de l’année, en faveur d’un ensemble de foncières spécialisées en résidentiel et en logistique, au détriment de foncières diversifiées, a permis d’atténuer cette évolution à la baisse. Par exemple, la performance enregistrée depuis le début de l’année par les foncières diversifiées partiellement cédées par l’OPCI est fortement négative (Covivio avec -41 %, Gecina avec -30 %, TLG Immobilien avec -38 %). A l’inverse, les titres de foncières résidentielles ou logistiques acquis par l’OPCI début mars ont progressé (LEG Immobilien avec +15 %, Grand City avec +0 % ou Wharehouse de Pauw avec +33 %).

Ainsi, les foncières spécialisées en résidentiel représentent désormais près de 38 % du portefeuille d’actions de foncières détenues par l’OPCI, contre 20 % en fin d’année dernière.

2.    Une allocation équilibrée entre actions foncières et obligations foncières pour amortir la volatilité du fonds

Au 30 septembre 2020 et depuis le début de l’année, la volatilité des actions de foncières est de 29,7 %, tandis que celle des obligations foncières est de 2,3 %, permettant d’enregistrer une volatilité globale maîtrisée au niveau de l’OPCI depuis le début de l’année de 4,8 %, malgré les turbulences actuelles.

3.    Une décote excessive des actions, décorrélée de la valeur des patrimoines détenus par les sociétés foncières

Les cours actuels des titres des sociétés foncières enregistrent aujourd’hui des décotes significatives par rapport à la valorisation des patrimoines immobiliers de ces mêmes sociétés foncières, avec près de 36 %  de décote en moyenne pour les foncières de bureaux et 70 % en moyenne pour les foncières de commerces (source : publications d'un échantillon représentatif de foncières). De telles décotes semblent, à ce jour, excessives par rapport aux évolutions de valeur des actifs immobiliers observées sur le marché immobilier direct, même si l’on ne peut exclure d’éventuels ajustements à venir.

Notre conviction : En dépit de la performance négative à ce stade de la poche financière en 2020, nous maintenons notre conviction sur l’allocation équilibrée de BNP Paribas Diversipierre qui constitue l’un des points forts de l’OPCI sur le long terme. Dans le contexte actuel, elle a permis d’amortir la volatilité observée ces derniers mois. Nous sommes convaincus que les foncières cotées offrent un potentiel de revalorisation à moyen terme. Son ampleur et sa date de réalisation restent toutefois conditionnées à l’évolution de la crise sanitaire actuelle (en particulier la confirmation de la découverte d’un vaccin contre la COVID-19).

Une stratégie de gestion ESG (Environnementale, Sociale, de Gouvernance) volontaire, renforcée ces derniers mois

BNP Paribas REIM France a choisi de renforcer la politique de gestion ESG de BNP Paribas Diversipierre, à la fois lors de la sélection des actifs immobiliers à l’acquisition, mais également en termes de gestion immobilière des actifs du patrimoine dans le temps. L’objectif est d’améliorer sur le long terme la qualité et la résilience du patrimoine immobilier détenu tout en participant positivement à l’évolution de la société vers un monde durable. Une méthodologie engageante sur-mesure, développée par l’équipe de gestion, a ainsi été mise en place. Cette méthodologie est décrite dans une communication spécifique jointe au reporting trimestriel du 3e trimestre de l’OPCI, que vous pourrez consulter dans la rubrique « Documentation » de notre site Internet www.reim.bnpparibas.fr à partir du 25 novembre 2020.

Conclusion : BNPP Paribas Diversipierre, un fonds immobilier diversifié, qui conserve ses ambitions de performance sur son horizon de détention conseillé

• Un bon taux de recouvrement de 95 % des loyers aux 2e et 3e trimestres 2020 sur l’ensemble de son patrimoine de bureaux qui s’explique principalement par la qualité des contreparties locatives;
• Une diversification géographique et typologique du patrimoine immobilier avec près de 50 % du portefeuille détenu en Zone Euro, hors de France au 30/09/2020 (en particulier une exposition importante de 20 % en Allemagne) ;
• Une allocation financière équilibrée qui a joué pleinement son rôle « d’amortisseur » de la volatilité dans une période de fortes turbulences et des arbitrages tactiques vers les foncières résidentielles et logistiques qui se sont avérés payants ;
• Une orientation ESG (Environnementale, Sociale, de Gouvernance) renforcée et volontaire, de nature à favoriser la performance de long terme. Fort de cette démarche, BNP Paribas Diversipierre se porte candidat au nouveau label ISR immobilier.

Avertissements :
Les informations données dans le présent document sont établies sur base des données financières, des règles légales et fiscales connues à la date de son établissement, susceptibles d’évoluer, et ne constituent pas un engagement quelconque de BNP Paribas REIM France. Entre autres, les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir. Les rendements bruts attendus sont donnés à titre indicatif.