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Comment déclarer la valeur de ses parts de SCPI à l’ISF ?

Le 15 juin 2017

Les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont des actifs à intégrer à l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Mais les valeurs à déclarer diffèrent selon la nature de la société.

 

Les types de SCPI

Les investisseurs peuvent détenir deux types de SCPI : des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable. Les premières, les SCPI à capital fixe, sont des sociétés dans lesquelles il n’est pas possible de souscrire en dehors des périodes d’augmentation de capital. En dehors de ces périodes ou lorsque le capital maximal est atteint, les SCPI sont dites « fermées ». En d’autres termes, il n'est plus possible de souscrire d'actions nouvelles. Les investisseurs peuvent alors se porter acquéreur de parts sur le marché secondaire.

Pour les secondes, les SCPI à capital variable, les parts sont émises au fur et à mesure des souscriptions dans la limite d’un capital maximal fixé par les statuts. En clair, tant que le capital maximum statutaire n’est pas atteint, il est possible de souscrire des parts de SCPI à capital variable.

 

>>>  Découvrir les SCPI de BNP Paribas Reim France

 

Les valeurs à déclarer

La valeur à déclarer pour l’ISF est la « valeur vénale » des parts de SCPI détenues au 1er janvier.

Nb : La valeur vénale d'un bien au 1er janvier est le prix auquel ce bien aurait pu se négocier au 1er janvier de l’année, tel qu'il résulte de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques.

Les valeurs à déclarer des parts de SCPI sont généralement transmises par la société de gestion à l’investisseur en début d’année. Ces valeurs sont également indiquées dans les bulletins trimestriels d’information de la société.

 

Dans les  SCPI à capital fixe

Dans les SCPI à capital fixe, la valeur d’une part résulte de la confrontation des ordres de vente et d’achat. Cette confrontation permet de déterminer un prix d’exécution, c’est-à-dire le prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Ainsi, le redevable de l’ISF) retient généralement pour sa déclaration le dernier prix d’exécution net de frais de l’année précédente.

 

>>>  Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

 

Dans les SCPI à capital variable

Contrairement aux SCPI à capital fixe, la valeur d’une part de SCPI à capital variable est fixée par la société de gestion dans une fourchette comprise entre -10%et +10% de la valeur de reconstitution. En pratique, le redevable de l’ISF utilise dans sa déclaration la valeur de retrait.

 

>>>  Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

 

Les cas particuliers

  • Il est possible de financer l’acquisition de parts de SCPI par un emprunt bancaire. Le montant de cet emprunt peut être déduit de l’actif brut imposable à l’ISF.
  • Les parts de SCPI peuvent être acquises en démembrement de propriété. Ce mécanisme consiste à diviser le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit confère un droit d’usage et un droit aux revenus tandis que la nue-propriété offre le droit de disposer du bien. Ce dernier devient propriétaire de la pleine-propriété des parts de SCPI à l’issue de la période de démembrement. Pour  l’ISF, les parts grevées d’un usufruit sont comprises dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en  pleine propriété, aucun abattement n’étant applicable au titre du démembrement. Corrélativement, le nu-propriétaire n’a donc  rien à déclarer au titre de l’ISF.

 

>>> Retrouvez les valeurs ISF 2017

 

Quel Imprimé utiliser pour la déclaration ?

Les contribuables titulaires au 1er janvier de l’année considérée d’un patrimoine net taxable compris entre 1,3 M€ et 2,57 M€ doivent, au titre de l’ISF, porter le montant de ce patrimoine sur leur déclaration de revenus (formulaire complémentaire n° 2042-C). Ces contribuables n’ont pas à détailler la composition de leur patrimoine et sont dispensées de produire les justificatifs en leur possession. Elles doivent néanmoins être en mesure de répondre aux demandes de l'administration.

 Ceux dont le patrimoine est égal ou supérieur à 2,57 M€ doivent, en revanche, déposer une déclaration spécifique (formulaire n° 2725), accompagnée du paiement de l’impôt correspondant.

 

 

 

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