Il existe deux types de SCPI :
Les SCPI de rendement qui investissent principalement dans l’immobilier de bureaux ou les commerces. Ce sont les SCPI généralement privilégiées par les investisseurs souhaitant obtenir des revenus complémentaires. Ces SCPI représentent environ 95% de l’ensemble des SCPI en termes de capitalisation à fin décembre 2022. (source ASPIM)
Les SCPI résidentielles (anciennement SCPI fiscales). Elles investissent majoritairement dans des logements, résidences santé séniors, ou infrastructures à usage éducatif tels que des crèches ou écoles privées. S’il n’est plus possible de bénéficier des avantages fiscaux une fois la collecte close, il reste néanmoins intéressant d’acquérir des parts de SCPI résidentielles, en particulier si vous avez la possibilité d’acheter, sur le marché secondaire, des parts décotées. Ces SCPI représentent 5% de l’ensemble des SCPI en termes de capitalisation à fin décembre 2022. (source ASPIM)
Le taux de rendement est un pourcentage, c’est le rapport entre le montant de revenus distribués pour chaque part et la valeur d’une part. C’est un indicateur important bien entendu, mais non décisif à lui seul.
L’investissement dans une SCPI étant un investissement à long terme (la durée de placement recommandée est de 8 ans minimum), la stabilité du rendement est donc un indicateur précieux. Il doit être analysé au regard de la stabilité du prix de la part. En effet, le rendement étant un rapport de deux valeurs, même avec des revenus en baisse, une SCPI pourrait maintenir son taux de rendement si le prix de ses parts baisse en parallèle. A contrario, un rendement baisse si le prix de la part augmente avec un revenu stable.
Le taux d’occupation permet d’avoir une vision en pourcentage de la part du patrimoine de la SCPI actuellement louée. Il s’agit du rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI pourrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Cet indicateur permet de se faire une idée de l’attractivité du patrimoine pour les locataires, à un moment donné. Un taux d’occupation élevé signifie que la grande majorité des immeubles est louée et rapporte des revenus à la SCPI. La stabilité dans le temps du taux d’occupation doit aussi être analysée. Elle indique une gestion équilibrée et sécurisante.
Outre la distribution, il est également intéressant d’analyser le résultat de la SCPI : son évolution sur les 5 dernières années et l’évolution des « réserves » (report à nouveau et provisions).
La taille est un élément important mais non décisif. Plusieurs indicateurs permettent d’évaluer le patrimoine d’une SCPI. La valeur vénale désigne la valeur à laquelle pourraient être vendus les immeubles de la SCPI à un acquéreur potentiel en l’état actuel du marché (sur la base de valeur d’expertise). Le nombre d’immeubles et le nombre de locataires témoignent eux aussi de la diversité de son patrimoine immobilier. Mais ne vous détournez pas des petites SCPI pour autant ! Elles suivent souvent une stratégie plus spécialisée, en investissant sur un type particulier de biens ou en cherchant de nouvelles opportunités d’investissement ; elles sont quelquefois plus récentes, et donc leur patrimoine aussi.
Pour une SCPI, il est important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En cas de départ ou de défaillance, il serait en effet risqué pour elle d’être dépendante de certains locataires clefs. Une bonne diversité des locataires et un poids restreint des cinq plus importants preneurs de bail au sein du patrimoine de la SCPI sont donc révélateurs d’une gestion prudente de la société de gestion. Il peut aussi être intéressant d’analyser le profil des locataires. Des locataires financièrement solides permettent de réduire les risques de défaut.
Lorsque vous choisissez votre SCPI, l’évolution du prix de la part au cours des cinq dernières années est un indicateur à considérer. Sur le marché secondaire, le prix de la part est fixé par le jeu de l’offre et de la demande entre acquéreurs souhaitant acheter des parts et associés sortants.
Sur le marché primaire, le prix de la part est fixe et peut être revu chaque année en fonction de la valorisation des immeubles.
La composition du patrimoine immobilier peut aussi être prise en compte au moment de choisir sa SCPI. Choisir une SCPI avec un patrimoine immobilier âgé, peut signifier que vous investissez dans des biens au rendement sûr. Mais cela peut aussi signifier que des travaux seront bientôt nécessaires. Ce qui pourrait affecter le rendement si ces travaux n’ont pas été anticipés. De son côté, un patrimoine neuf signifie souvent que la SCPI a investi dans des biens « dernier cri » répondant aux exigences actuelles des locataires. Mais ces acquisitions ont pu se faire à un coût élevé qui impactera la rentabilité à long terme de la société. C’est donc la stratégie globale de la SCPI concernant son patrimoine immobilier qu’il faut considérer. C’est une des clefs de sa performance et de sa stabilité.
Le report à nouveau ne doit pas être négligé lorsque vous choisissez votre SCPI. Il s’agit d’une partie des revenus (qui a été fiscalisée) qui n’a pas été distribuée immédiatement aux associés.
La SCPI se constitue ainsi une réserve qui lui permet de lisser le versement des revenus dans le temps en cas de baisse temporaire du résultat. Plus le report à nouveau est élevé, plus la régularité des sommes versées pourra être assurée.
