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Investir dans l’immobilier : faut il acheter un bien en direct ou acquérir des parts de SCPI ou d’OPCI ?

Investir dans l’immobilier : gérer soi-même ou faire gérer ? Tout savoir sur les OPCI avec BNP Paribas REIM France
Le 18 septembre 2017

Investir dans l’immobilier : gérer soi-même ou faire gérer ?

Vous souhaitez diversifier vos placements en plaçant votre épargne dans la pierre. Mais vous hésitez encore entre achat en direct, à savoir l’acquisition d’un bien immobilier « physique » pour la location et un investissement indirect via un OPCI ou une SCPI. Voici les clefs pour tout comprendre sur ces deux types d’investissement qui ont chacun leur intérêt.

Un investissement dans l’immobilier pour la location peut se faire de plusieurs manières. Il peut se faire soit « en direct » en achetant soi-même un bien immobilier, soit se faire « de façon indirecte » en passant par l’intermédiaire d’une société. C’est le cas lorsque l’investisseur se porte acquéreur de parts de SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) ou de titres d’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Il réalise alors un placement dans la « pierre-papier » : il acquiert des biens immobiliers sous forme de parts de société (en papier) et non des immeubles physiques en direct (de la pierre).

 

Acquisition directe ou indirecte : ce qui change

Qu’il achète en direct ou non, les objectifs de l’investisseur peuvent être les mêmes. Il souhaite d’abord tirer des revenus de la location des biens mais aussi réaliser un placement en espérant une appréciation de son épargne sur le long terme. Mais l’immobilier classique ou la pierre-papier ont chacune leurs spécificités.

Les montants à mobiliser

Les différences sont d’abord sur le plan financier. En achetant un bien en direct, l’investisseur doit mobiliser souvent des fonds importants correspondant au montant du bien (que ce soit en cash et/ou éventuellement via un crédit). A l’inverse, le ticket d’entrée dans la Pierre-papier est accessible à partir de quelques centaines d’euros dans une SCPI ou dans un OPCI. L’investisseur peut aussi moduler son investissement par rapport à sa capacité d’épargne. A noter qu’il est possible voire judicieux selon son profil patrimonial de financer l’acquisition de parts de SCPI ou d’OPCI via un crédit.

 

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La gestion des biens

Un acquéreur d’un bien immobilier en direct gére et administre lui-même son bien. Il s’occupe des travaux éventuels, de trouver des locataires, de la rédaction des baux, des états des lieux etc…

Dans le cadre de la pierre-papier, c’est la société de gestion de la SCPI ou de l’OPCI qui s’occupe de tous ces aspects. La gestion déléguée permet ainsi de profiter de la compétence de professionnels avisés en contrepartie des frais de gestion. Ceux-ci se chargent d’encaisser les loyers, de distribuer les acomptes trimestriels ou encore d’assurer l’entretien des immeubles constituant le fonds. C’est également la société de gestion qui s’occupe de la gestion des actifs immobiliers, de l’information régulière des associés mais aussi de la convocation et de la gestion des réunions et assemblées générales.

 

Gestion en direct / gestion indirecte : la vigilance reste de mise

Les 2 types d’investissement doivent dans tous les cas être effectués en connaissance de cause. Que l’investisseur achète en direct ou souscrive des parts de SCPI / OPCI, il ne s’exonère pas de certains risques liés à l’immobilier. Risques liés d’abord aux revenus : dans les 2 cas, la location dépend du marché immobilier, de la qualité du locataire et les loyers ne sont pas garantis. Risques liés au capital ensuite : une éventuelle moins-value à la revente des biens reste possible. Cependant, la Pierre-papier présente l’avantage de mutualiser le risque immobilier grâce à la multiplicité des actifs détenus tant en typologie (bureaux, commerces….) que dans la répartition géographique (Paris, Région parisienne autres régions….) et grâce aux nombreux locataires.

Dans tous les cas, les caractéristiques de l’immobilier conduisent à conseiller de conserver les placements pierre papier sur une durée de 8 ans minimum pour l’OPCI et de 10 ans minimum pour la SCPI.  

 

Un délai à prévoir en cas de revente

Dernier point à garder à l’esprit : le risque de liquidité. Dans l’hypothèse d’un achat en direct, l’investisseur qui souhaite récupérer ses fonds devra attendre de trouver un acheteur puis effectuer l’ensemble des démarches légales liées à une vente immobilière. Pour un acquéreur de parts de SCPI ou d’OPCI, la revente est dans le contexte économique actuel fluide pour les SCPI compte tenu de la présence d’acheteurs et pour l’OPCI dans un délai de 3 semaines compte tenu de la liquidité intrinsèque du fonds. Mais un risque de déséquilibre du marché est toujours possible (déséquilibre entre les acheteurs et les vendeurs).

>>> Tout comprendre sur les frais

 

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