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Puis-je disposer de mes actions d'OPCI à tout moment ?

Le 14 septembre 2017

Vous avez investi dans un OPCI et voulez savoir à quelles conditions vous pouvez revendre vos actions. Pouvez-vous le faire lorsque vous le souhaitez ? Comment leur valeur est-elle calculée? Nous vous donnons ici toutes les réponses.

 

L'OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est l'autre grand nom de la gamme des produits de la « pierre-papier », aux côtés de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).  Il permet d’accéder à la performance des marchés immobiliers (minimum 51% de ses actifs), sans avoir à acheter en direct un bien, couplée à celle des marchés financiers (maximum 44% de ses actifs), sans avoir à constituer et gérer vous-même un portefeuille.  Même avec un investissement de départ modéré, vous devenez investisseur dans l'immobilier et tirez parti des marchés financiers.

 

>>> Tout Comprendre sur les OPCI

Quand puis-je revendre mes titres d’OPCI ?

 

Pouvez-vous disposer de vos actions d’OPCI à tout moment ? Oui, l'OPCI a la particularité d'être à « liquidité intrinsèque ». C'est-à-dire que l’actionnaire de ce fonds peut, dès qu'il le souhaite, demander le rachat de ses actions à la prochaine valeur liquidative. C'est pour garantir cette fluidité que l'OPCI doit comporter au minimum 5% de liquidités, complétées d’un portefeuille financier généralement rapidement mobilisable. La part investie en immobilier physique représente quant à elle 60 % minimum. Le rachat des actions d'OPCI est en principe* exonéré de droits d'enregistrement. De même, certains OPCI ne demandent aucune commission de sortie en cas de revente d’actions d’OPCI.

 

Quel délai prévoir pour la cession effective de mes parts ?

 

La valeur liquidative des parts d’OPCI est calculée périodiquement par la société de gestion. La demande de rachat est honorée dans un délai relativement court (7 jours ouvrés par exemple dans le cas de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre) après la date de centralisation des ordres de souscription et de rachat par la société de gestion**.

 

Comment la valeur liquidative de mes actions d'OPCI est-elle calculée ?

 

Pour calculer la valeur liquidative des actions d’OPCI, il faut diviser la valeur globale de l'actif net de l'OPCI par le nombre de titres en circulation. L’actif net correspond à la valeur actuelle totale du patrimoine de l’OPCI, sur la base des derniers cours connus pour les actifs financiers, et d’une appréciation des actifs immobiliers, à laquelle sont retranchées toutes ses dettes. Il est établi sous la supervision de la société de gestion.

 

Quelle est la durée recommandée pour mon placement ?

 

Si la revente d’actions d’OPCI est possible à tout moment, l’OPCI reste un placement à long terme. Par exemple, la durée minimale de détention recommandée pour notre OPCI BNP Paribas Diversipierre est de 8 ans. Il convient également de rappeler que capital et revenus ne sont pas garantis.

 

 

* Les cessions d’actions d'OPCI sont exonérées de droit d'enregistrement (CGI, art. 730 quinquies) mis à part dans deux situations :

- si l'acquéreur détient ou détiendra, à la suite de son acquisition, plus de 10 % des titres de l'organisme, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères ou sœurs, ou indirectement par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés dont lui-même ou les personnes précitées détiendraient plus de 50 % des droits financiers et des droits de vote ;

- lorsque l'acquéreur est une personne morale ou un fonds qui détient déjà ou qui détiendra suite à son achat plus de 20% des parts ou actions de l'OPCI.

Dans ces deux hypothèses, les cessions sont soumises au droit d'enregistrement de 5 %.

 

** Dans certaines situations exceptionnelles, le délai de rachat peut être étendu jusque 6 mois.

 

 

>>> Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter notre FAQ dédiée aux OPCI

 

 

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