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glossaire de BNP Paribas REIM France

Arbitrage

Acte de vendre un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ou plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI. La valeur des actifs cédés au cours d’un exercice ne peut excéder 15% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI apprécié au bilan du dernier exercice clos.

 

 

Agrément – Société de gestion de portefeuille (SGP)

Pour pouvoir exercer une activité de gérant pour compte de tiers, les sociétés de gestion doivent être agréées par leur autorité de tutelle l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Dans le cadre de la création des nouveaux véhicules, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (les OPCI), le contrôle de l’AMF s’est renforcé sur les sociétés de gestion de SCPI désirant étendre leur objet social à la gestion d’OPCI. Ces sociétés ont dû obtenir un agrément de société de gestion de portefeuille (SGP). L’AMF vérifie que la société dispose de tous les moyens et les compétences nécessaires à ses missions, et qu’elle présente «des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants». L’AMF s’assure également de la mise en place et du respect des règles prévues en matière de conformité, de contrôle interne, de déontologie et de contrôle des risques le cas échéant. En outre, tout produit d’épargne proposé à la vente par une SGP doit, avant sa commercialisation, avoir été agréé par l’AMF. Cette dernière vérifie la cohérence entre le produit créé et le programme d’activité sur la base duquel la SGP a été agréée. L’AMF porte notamment une attention toute particulière sur l’information communiquée en matière de risques auxquels le souscripteur s’expose lorsqu’il achète le produit.

 

 

 

Associé - Actionnaire

Une personne physique ou morale propriétaire de parts de SCPI, ou de parts de FPI est un associé. Le propriétaire d’actions de SPPICAV est un actionnaire. Associé et actionnaire peuvent être également appelés « porteurs de parts ».

 

 

Capitaux propres

Capital de la société augmenté des primes d’émission, des éventuels écarts d’évaluation, des plus ou moins- values réalisées sur cessions d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.

 

 

Confrontation

La confrontation est la procédure qui consiste à fixer périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, le cours d'une valeur par la confrontation des ordres d'achat et des ordres de vente, de telle manière que le maximum de parts puisse être échangé à ce cours. La confrontation est également dénommée "fixing". Pour les SCPI, il ressort de la confrontation un prix appelé "prix d'exécution" qui est le prix unique – net de frais – auquel peut être échangé le plus grand nombre de parts.

 

 

 

Conseil de surveillance

La représentation des associés est organisée au travers d’un conseil de surveillance de la SCPI, regroupant sept membres au minimum élus par l’assemblée générale des porteurs de parts pour une durée déterminée par les statuts. Le conseil de surveillance est tenu de s’abstenir de tout acte de gestion ; il est chargé d’assister la société de gestion et de présenter un rapport sur l’exécution de sa mission devant l’assemblée générale annuelle des associés.

 

 

 

Délai de jouissance

Décalage entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus, le cas échéant.

 

 

 

Démembrement de propriété

Division de la pleine propriété en deux parties. Le nu-propriétaire détient la propriété des parts. L’usufruitier dispose du droit d’usage et de jouissance et perçoit les revenus des parts.

 

 

 

Dépositaire

Dans le dispositif de gouvernance et de contrôle des SCPI et des OPCI, quelle que soit leur forme juridique, intervient un dépositaire dont les fonctions principales sont :

 

  • la conservation des titres représentant les actifs financiers du fond
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion pour le compte du fond
  • le contrôle de l’inventaire des actifs du fond (financiers et immobiliers)

Le dépositaire est une banque et doit être indépendant de la société de gestion du fond.

 

 

 

Dividende

Le dividende d’une SCPI est essentiellement constitué des revenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier. Il peut comporter également des revenus financiers produits par le placement sans risque de sa trésorerie et/ou des valeurs mobilières générées par des immeubles détenus indirectement. Pour les personnes physiques, les premiers sont soumis à l’IR au titre de la fiscalité foncière. Les seconds relèvent de la fiscalité des revenus de valeurs et de capitaux mobiliers (prélèvements sociaux retenus à la source au taux de 15,5 % depuis le 1er juillet 2012, prélèvements obligatoires retenus à la source au taux de 24% ou 21% selon le type de revenu - sauf cas de dispense - et imposition à l’IR). Le versement (acompte) intervient généralement tous les trimestres, en fonction des résultats. La distribution de dividendes est soumise à l’approbation de l’assemblée générale.

 

 

 

Liquidité

La liquidité d’un marché financier représente la capacité à acheter ou vendre rapidement sans que cela ait d’effet majeur sur le prix. La liquidité des parts d’une SCPI est assurée par un marché de contrepartie : la vente des parts par un associé ne peut se faire que si un autre associé les rachète (cas du marché secondaire des SCPI à capital fixe, où le prix d’exécution est déterminé par la confrontation des ordres d’achat et de vente) ou si un autre associé souscrit de nouvelles parts permettant le retrait des parts initiales (cas des SCPI à capital variable). Dans les deux cas, il faut donc une contrepartie en face de chaque vendeur.

Dans les OPCI, la liquidité est dite « intrinsèque », car c’est l’OPCI lui-même qui rachète les parts ou les actions dont le rachat est demandé par le porteur de parts. Ce rachat se fait à cours inconnu sur la base de la prochaine valeur liquidative, qui est calculée et publiée périodiquement par la société de gestion de portefeuille.

 

 

 

Marché des parts

Marché primaire

Dans le cadre d’une SPCI à capital fixe, l’associé souscrit à une augmentation de capital décidée par l’assemblée générale des associés qui peut donner tous pouvoirs à la société de gestion pour en déterminer les modalités dont la durée, en concertation avec le conseil de surveillance. Les nouvelles parts sont souscrites au prix de souscription déterminé par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution.

 

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la souscription se fait à tout moment au prix de souscription déterminée par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution, après consultation du conseil de surveillance. Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxes. Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la SCPI. Si les demandes de retrait dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (qui peut être doté soit par affectation du produit de la vente d’immeubles locatifs, soit par affectation des bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels).

 

Marché secondaire

Les ordres d’achat et de vente de parts sociales sont inscrits sur un registre. Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, les ordres d’achat et les ordres de vente et établit un prix d'exécution. Ce marché secondaire est régi par la loi de l’offre et de la demande.

 

 

 

Prix de marché

Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix unique résultant de la confrontation, permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par période de confrontation. Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est le prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au Trésor Public et de la commission de cession telle que votée par l’assemblée ou définie par les statuts de la société. Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts de SCPI.

 

 

 

Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeuble

Gain ou perte résultant de la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition. Les plus ou moins-values potentielles ne sont pas considérées.

 

 

 

Provision pour gros entretien

Afin de maintenir en bon état le patrimoine immobilier locatif, les SCPI constituaient, jusqu’au 31 décembre 2016, des provisions pour grosses réparations (PGR) calculées en fonction d’un pourcentage appliqué sur le montant HT des loyers facturés.

 

A compter du 1er janvier 2017, le nouveau Plan Comptable, en application du règlement ANC n°2016-03 du 15 avril 2016, a instauré en remplacement de la PGR, la mise en place d’une provision pour gros entretien (PGE) qui est constituée immeuble par immeuble sur la base d’un plan pluriannuel sur cinq ans. Les dépenses de gros entretiens sont « les dépenses qui interviennent à l’occasion de programmes pluriannuels et ont pour seul objet de maintenir en l’état le parc immobilier de la SCPI et ainsi de vérifier le bon état de fonctionnement des installations ou d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà de celle prévue initialement ».

 

 

 

 

Taux d’occupation financier

Le TOF est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division :

 

  • du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, relatifs aux immeubles acquis et livrés (sont donc exclus les immeubles objets d’un contrat de vente à terme ou en état futur d’achèvement) Ces montants sont comptabilisés à la ligne des « loyers » dans le compte de résultat de la SCPI.
  • par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Le TOF est donc affecté par les événements intervenus sur le patrimoine en cours de trimestre : acquisition et cession d’immeubles, à compter de la date de signature de l’acte, locations et congés, etc…

 

Pour la détermination du TOF ASPIM, les immeubles loués sous franchise de loyers sont considérés comme des locaux vacants.

 

 

 

Valeurs représentatives du patrimoine

Valeur comptable

La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état du patrimoine sous le terme de « valeurs bilantielles ». Elle comprend les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes. Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût historique.

Valeur vénale

La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises des immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant désigné par l’assemblée générale et agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondie tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualisée par l’expert.Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique de chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.

Valeur de réalisation

A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises, s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeur des actifs dans une optique de détention à long terme.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de souscription.

 

 

 

Valeur liquidative

La valeur liquidative d’un OPCI est la division de la valeur de l’actif net par son nombre de parts ou d’actions.