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"Notre objectif est de valoriser et de pérenniser le patrimoine de nos fonds"

Interview d’Anthony Godat
Responsable technique et responsable du développement durable

 

Anthony Godat a un rôle clef au sein de BNP Paribas REIM France. Il est dépositaire, comme l’ensemble de son département, de l’expertise technique. Sollicité pour auditer et évaluer les caractéristiques techniques des immeubles que les fonds envisagent d’acheter, il intervient également pour mener à bien tous les travaux sur les actifs du patrimoine. D’une simple remise à neuf à une valorisation en profondeur des immeubles, il est le garant de l’exécution rapide et de la qualité des rénovations.

 

 

portrait Anthony GodatQuelles sont vos missions au sein de BNP Paribas REIM France ?

Anthony Godat : Je travaille en collaboration étroite avec mes collègues Asset Managers et Fund Managers, qui gèrent les baux des immeubles et pilotent la performance des fonds. Avant même qu’un des immeubles ou des plateaux de bureaux se vide, ils font appel à nous pour visiter l’immeuble et définir un plan de travaux avec pour finalité de le relouer dans les meilleures conditions et délais. Nous anticipons le départ du locataire très en amont, au moins 6 mois en avance, et définissons plusieurs scenarii d’intervention.

 

Quels sont ces scenarii ?

A.G. : En général, nous en prévoyons au moins deux. Un premier scenario minimaliste vise une remise à neuf, avec travaux de peinture, remplacement des moquettes… Une seconde hypothèse vise une rénovation vertueuse, avec éventuellement une labellisation HQE ou BBC. Nous élaborons ici un projet de rénovation en profondeur qui valorise l’immeuble dans le temps : chauffage, climatisation, électricité, isolation, outils de gestion des performances techniques… Dans les deux cas, nous accompagnons ces scenarii d’une analyse financière très détaillée.

 

Qui décide alors du scénario à suivre ?

A.G. : En dessous d’un seuil, ce sont les Asset Managers et Fund Managers qui choisissent l’option la plus adaptée à la situation. Ils effectuent en amont un important travail d’étude, de modélisation financière et de stratégie immobilière pour éclairer leur choix. Au-delà d’un certain montant de travaux, nous avons systématiquement recours à un comité interne impliquant le Fund Manager et la Direction générale de BNP Paribas REIM France. Les différentes stratégies de travaux sont présentées, accompagnées d’un business plan avec étude financière. La décision est alors prise collégialement.

 

Quel est votre rôle une fois cette décision prise ?

A.G. : En phase 2, le rôle du responsable technique est de réunir autour de lui une équipe d’architectes, de bureaux d’étude et de maîtres d’œuvres. Ceux-ci se chargent alors de rédiger le cahier des charges correspondant à l’option choisie et de lancer l’appel d’offre pour les différents métiers concernés par les travaux. Lors de la consultation des entreprises, nous sollicitons au minimum trois entreprises par corps d’état plutôt qu’un contractant général. La raison ? Ce découpage nous permet d’avoir une meilleure réactivité, une meilleure qualité de travaux et une plus grande maîtrise des coûts. Dans la même logique de contrôle des dépenses, nous prenons soin de renouveler régulièrement les entreprises que nous sollicitons. Afin de garantir la transparence dans le choix des prestataires, l’ensemble de l’appel d’offre est contrôlé par un Risk Manager qui veille au respect des procédures et de l’équité entre les entreprises participant à l’appel d’offre.

 

Pour les travaux, nos process visent à combiner réactivité, qualité et maîtrise des coûts.

 

Comment se déroulent ensuite les travaux ?

A.G. : Une fois les marchés attribués, le chantier est lancé dès le départ du locataire. Nous sommes extrêmement stricts sur ce point. Si nous savons que des locaux se libèrent au 30 du mois, nous nous mettons en capacité de commencer les travaux, le 1er du mois suivant. Nous sommes organisés pour que tout le process de conception et d’appel d’offre se fasse dans le laps de temps précédant le départ du locataire. L’objectif est de perdre le minimum de temps pour relouer au plus vite.

 

 

Effectuez-vous parfois des travaux à la demande des futurs locataires ?

 

A.G. : Nous commercialisons en effet certains immeubles avec une proposition de rénovation. Un locataire intéressé par l’espace peut alors choisir de louer en l’état ou d’effectuer les travaux que nous recommandons. Parfois, comme cela a été le cas récemment pour un espace de 5 000 m² dans une tour proche de la Gare de Lyon à Paris, un locataire est intéressé par un espace mais souhaite mettre en place son propre concept d’aménagement. Dans ce cas, nous pouvons gérer  les travaux selon le cahier des charges du locataire. Dans l’exemple dont je vous parle, le locataire souhaitait donner un effet industriel en utilisant des luminaires suspendus, des dalles de béton brutes… Nous travaillons alors en concertation avec le futur locataire pour nous adapter à ses besoins. Cette approche contribue sur certains actifs à nous permettre de limiter au maximum la vacance.

 

Nous travaillons en concertation avec nos futurs locataires pour nous adapter à leurs besoins.

 

Portrait Anthony Godat

De façon générale, quelle est votre approche des travaux de rénovation ?

A.G. : Notre objectif est toujours de valoriser et de pérenniser le patrimoine des fonds. Nous visons donc la meilleure qualité, en choisissant des matériaux qui durent. Nous cherchons aussi à favoriser les économies d’énergie et le confort des locataires. Nous savons aussi adapter le standing des prestations en fonction de la localisation des immeubles. Cette approche nous permet d’attirer des locataires plus facilement et de mieux louer. Elle nous permet aussi de conserver certains locataires qui auraient autrement quitté les locaux. Dans tous les cas, notre approche est celle d’un bon père de famille, en visant toujours à minimiser les risques.

 

 

Votre démarche intègre-t-elle une dimension développement durable ?

 

A.G. : Nous avons une démarche volontariste et vertueuse en la matière. Nos scenarii de rénovation englobent tous un plan de diminution de l’empreinte énergétique de nos bâtiments. Nos leviers d’actions sont nombreux : isolation, mise en place de luminaires à leds, installation de détecteurs de présence pour la lumière… Désormais, nous nous intéressons aussi au confort et à la qualité de l’air dans les bureaux : optimisation acoustique, moquettes sans colle pour ne pas dégrader la qualité de l’air, choix de la peinture, amélioration de l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite… Ce sont certes des investissements mais ils répondent aux nouvelles exigences des locataires qui cherchent à réduire leurs charges et à améliorer la productivité de leurs collaborateurs par le bien-être. C’est donc un vrai plus pour nous démarquer sur le marché et louer nos immeubles plus rapidement et dans les meilleures conditions.

 

Nous avons une démarche volontariste et vertueuse en matière de développement durable. 

 

 

Avez-vous un rôle à jouer également lorsqu’un fond fait l’acquisition d’un nouvel immeuble ?

 

A.G. : Tout à fait, notre rôle est alors d’aider les Asset et Fund Managers à identifier les immeubles les plus performants. Dans cette situation, le service technique est sollicité en amont pour visiter les immeubles ciblés et rendre un avis. Lorsque nous achetons en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), nous pouvons demander à modifier éventuellement le projet pour mettre en location plus facilement une fois la livraison effectuée. Pour un achat dans l’ancien, nous donnons notre opinion technique sur l’immeuble après avoir mené différentes études, thermique, amiante, sécurité… Nous pouvons également solliciter les locataires déjà présents dans les locaux afin de valoriser l’immeuble immédiatement après l’achat. Cette approche peut nous permettre de sécuriser l’achat en renforçant nos liens avec les locataires existants et en pérennisant leur présence dans l’immeuble.