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SCPI : quel est le rôle de la société de gestion ?

SCPI : quel est le rôle de la société de gestion ?
Le 03 février 2020

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SCPI : quel est le rôle de la société de gestion ?

 

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds collectant des capitaux afin d’acquérir puis de louer des immeubles. Pour réaliser cet objectif, cette structure juridique est pilotée par une équipe : c’est le rôle de la société de gestion.

Créée en 1970, la SCPI est une structure juridique particulière. Elle permet aux associés de cette société civile de mettre en commun des capitaux afin de faire l’acquisition de biens immobiliers. Objectif : la mise en location de ces immeubles pour générer des revenus qui sont redistribués aux titulaires de parts*. Pour mener à bien cette mission, les associés n’agissent pas eux-mêmes. Ils font appel à une équipe chargée de la gestion de leurs investissements : la société de gestion, en contrepartie de frais de gestion.

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Les associés restent les uniques propriétaires des SCPI

La précision est importante, la Société de gestion n’est pas propriétaire des SCPI qu’elle gère, elle peut détenir quelques parts au plus. C’est un prestataire de services, agréé par l’Autorité des Marchés Financiers et disposant de l’ensemble des compétences de la gestion immobilière, qui agit pour le compte de la SCPI. Les associés de la SCPI approuvent chaque année en Assemblée Générale les différents éléments établis par la société de gestion (comptes annuels, rapport de gestion, etc.) et lui confie la mission de piloter leur SCPI de la meilleure façon possible et en toute transparence.

 

SCPI : le principe de la gestion déléguée

La Société de gestion, en charge de la vie de la SCPI, réalise toutes les opérations de gestion du parc immobilier, grâce à son équipe composée d’experts : identification des immeubles en vue de réaliser les investissements, acquisitions, sélection des locataires, travaux d’entretien, suivi juridique et administratif, information des associés… Après avoir fait l’acquisition des parts sociales, les associés des SCPI n’ont donc plus à s’occuper de l’activité locative. L’ensemble est pris en charge et assuré par la société de gestion. Pour les particuliers titulaires de parts, c’est donc l’accès à des compétences structurées pour gérer leur épargne.

 

Acquisitions d’immeubles : le rôle central de la société de gestion

L’objectif d’une SCPI est de tout mettre en œuvre afin de générer des revenus potentiels** pour ses associés par la location d’immeubles. La qualité de son patrimoine immobilier est donc capitale. Une des missions principales de la société de gestion est de sélectionner minutieusement les immeubles dont la SCPI fera l’acquisition en fonction de sa stratégie d’investissement. De nombreux critères sont à prendre en compte : localisation des biens, qualité des bâtiments, accessibilité, performance environnementale, services attachés… Autre point essentiel : le coût. La rentabilité du placement dépend en effet du prix du bien, tout comme la possibilité de réaliser une éventuelle plus-value lors de la revente. En s’appuyant sur des études de marché et des business plans détaillés, l’équipe de la société de gestion analyse l’ensemble de ces critères pour cibler les immeubles les plus intéressants en fonction de la stratégie du fonds géré.

 

Gestion locative : que fait la société de gestion ?

Une fois le patrimoine immobilier constitué, la société de gestion se charge de mettre les biens en location. D’un côté, elle s’occupe de la commercialisation des espaces, en se chargeant de rendre attractifs les biens loués. De l’autre, elle sélectionne les locataires, en optimisant le risque locatif. Elle s’assure notamment de la santé financière des preneurs de bail et privilégie les locations de long terme. L’ensemble de l’activité locative est sous la responsabilité de la société de gestion : visites, états des lieux, facturations, recouvrement des loyers et charges, gestion des demandes des locataires, travaux d’entretien et de rénovation… La société de gestion s’assure aussi du respect du budget de fonctionnement alloué à chaque immeuble.

 

La société de gestion : valoriser le patrimoine immobilier des SCPI

Autre mission de la société de gestion : s’assurer que le patrimoine immobilier de la SCPI ne se dégrade pas mais plutôt se valorise. Elle a ainsi pour rôle le suivi de chaque immeuble afin de réaliser, lorsque cela est nécessaire, des travaux de rénovation permettant d’optimiser la performance locative des biens. L’ensemble de ces actions est minutieusement planifié et budgété afin de s’assurer d’un contrôle et d’une rationalisation des dépenses mais également d’un retour sur investissement optimal (objectif de loyers supérieurs et de maîtrise de charges). Le rôle de la société de gestion est principalement de lisser ces interventions afin d’impacter au minimum la rentabilité des immeubles et les revenus** versés aux associés.

 

Information des associés des SCPI

L’équipe de la société de gestion assure l’information des titulaires de parts des SCPI. Elle leur transmet tout au long de l’année des documents, bulletins, rapports annuels ou autres. Ceux-ci portent à la connaissance des associés les indicateurs sur la performance du patrimoine immobilier de leur SCPI ainsi que les derniers évènements concernant les biens détenus pas le fonds (acquisitions, cessions, rénovations…).

 

Distribution des revenus périodiques**

La société de gestion établit les comptes de la SCPI, calcule et propose le montant des revenus périodiques et procède à leur distribution auprès des associés. Les revenus sont proportionnés à la quote-part de capital de la SCPI détenue par chaque associé. Ils correspondent aux loyers perçus ainsi qu’aux bénéfices tirés des placements sécurisés de la trésorerie, déduction faite notamment des charges d’entretien et de valorisation du patrimoine.

 

Gestion des risques et respect des règlementations

La société de gestion a également l’obligation d’exercer un contrôle strict sur l’ensemble de son activité. En effet, elle est soumise à des règlementations très précises qui encadrent la façon dont elle exerce ses différentes missions. Son objectif : garantir la primauté des intérêts des associés. La société de gestion doit ainsi notamment nommer au sein de son organisation un Responsable du Contrôle et de la Conformité Interne (RCCI) qui est le garant du respect des règlementations : transparence et exactitude de l’information, gestion indépendante, gouvernance représentative, respect des règles de bonne conduite, prévention et gestion des conflits d’intérêts, etc.

 

>>>Tout comprendre concernant les sociétés de gestions

 

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* 4,35% taux de rendement moyen des SCPI en France en 2018, constaté par l’IEIF. Les revenus d’une SCPI dépendent de son activité locative. Ils ne sont donc pas garantis. En outre, les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.
**Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis.

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