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Les SCPI

SCPI : frais expliqués

Une SCPI achète des immeubles qu’elle loue ensuite, afin de percevoir des loyers à redistribuer à ses associés. Devenir associé d’une SCPI signifie donc bénéficier de ses résultats, mais aussi  participer aux différents frais et charges liés à son activité immobilière. Ces frais se répartissent en deux grandes phases : ceux à régler au moment de l’achat de parts, et ceux à régler pour le fonctionnement de la SCPI. En revanche, aucun frais n’est à prévoir côté vendeur lors de la revente de ses parts. En raison de l’existence de ces frais à l’achat, il est recommandé aux associés de conserver leur placement pendant 8 à 10 années minimum selon les SCPI.

 

SCPI : frais à l’achat

Lors d’une acquisition de parts de SCPI, des frais s’appliquent. Ils sont réglés par l’acquéreur au moment de l’acquisition.

 

Acquisition sur le marché primaire : commission de souscription

Pour les parts de SCPI acquises sur le marché primaire (SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe en phase d’augmentation de capital), la société de gestion perçoit une commission de souscription. Elle est à la charge de l’acheteur, dit le « souscripteur ». Pour plus de clarté, elle est déjà comprise dans le prix de souscription affiché.

Cette commission permet de couvrir les frais liés à la collecte de capitaux, et de réaliser les investissements. Le montant de cette commission est variable selon les SCPI. A titre d’exemple, cette commission de souscription est de 10% HT (12% TTC) pour l’ensemble des SCPI commercialisées actuellement par BNP Paribas REIM France sur le marché primaire.

 

Acquisition sur le marché secondaire : frais et droits d’enregistrement

Lors d’un achat de parts de SCPI sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe hors phase d’augmentation de capital), l’acquéreur s’acquitte d’une commission de cession. Comprise dans le prix d’acquisition, cette commission couvre les frais de la société de gestion pour l’organisation du marché secondaire, les opérations de transfert des parts et la tenue du registre des associés. A titre d’exemple, elle est de 4% HT du prix d'exécution (prix net vendeur), soit 4,8% TTC, pour les SCPI BNP Paribas REIM France.

A ces frais s’ajoutent des droits d’enregistrement, supportés par l’acheteur, payés par la société de gestion et réglés au Trésor Public. Ils correspondent à 5% HT du prix de vente des parts.

 

SCPI : frais liés à la gestion du parc immobilier et à l’activité locative

L’activité de la SCPI implique également le règlement de frais de fonctionnement et de commissions à la société de gestion qui en a la charge.

 

La commission de gestion

La commission de gestion rémunère la société de gestion pour les missions réalisées pour le compte de la SCPI. Ces tâches sont très variées : administration du fonds, information régulière des associés, préparation, convocation et conduite de toutes les réunions et assemblées, distribution des dividendes, encaissement des loyers, entretien du patrimoine immobilier, location des immeubles… La commission de gestion est calculée sur des produits locatifs encaissés par la SCPI. Ce mode de calcul permet la convergence des intérêts des porteurs de parts et ceux de la société de gestion.

La commission est payée par la SCPI, qui la prélève sur les revenus des associés avant leur versement. Les rendements affichés sont donc nets de cette commission de gestion.

 

La commission d’acquisition et de cession de biens immobiliers

Des frais complémentaires rémunèrent le travail de la société de gestion lorsqu’elle vend ou achète en réemploi des fonds issus de la vente un immeuble, ou des titres de sociétés immobilières pour le compte de la SCPI. Dans cette hypothèse, une commission de cession ou d’acquisition est donc perçue en fonction du montant de la vente réalisée. Pour les SCPI BNP Paribas REIM France par exemple, cette commission est de l’ordre de 2,5% HT du prix de vente pour les transactions sur des actifs, et de 1,75% HT pour les transactions sur des titres de sociétés immobilières.

 

La commission de pilotage de la réalisation des travaux

Certaines sociétés de gestion perçoivent une commission lorsqu’elles réalisent des travaux dans les immeubles d’une SCPI dont elles ont la gestion. Cette commission est proportionnelle au montant des travaux.  BNP Paribas REIM France ne prend pas de frais complémentaires pour cette mission.

Les OPCI

OPCI Grand Public: frais passés au crible

 

L’OPCI grand public est un produit d’épargne hybride. Il associe actifs immobiliers et financiers. En raison de cette dimension immobilière, l’acquisition de titres d’OPCI implique le règlement de certains frais par l’acheteur. Le montant et la nature de ceux-ci dépendent du mode d’acquisition : sous forme d’unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, ou en direct dans le cadre d’un compte titres. Des frais de gestion pour l’administration du parc immobilier s’appliquent ensuite. Lors de la revente en revanche, aucun frais n’est dû. Afin d’amortir ces frais, il est recommandé aux épargnants de conserver cet investissement pour une durée de 8 années minimum.

 

OPCI : frais d’acquisition de titres

 

Quel que soit le mode d’acquisition de titres d’un OPCI grand public, le souscripteur devra s’acquitter du paiement de certains frais au moment de son achat.

 

Contribution aux frais d’acquisition des immeubles

L’épargnant qui choisit d’investir dans un OPCI grand public devra verser une contribution aux frais liés à l’acquisition des immeubles (frais de notaire, taxes et droits). En investissant dans un OPCI, l’épargnant accède à un patrimoine déjà constitué. Or des frais ont été nécessaires pour constituer ce patrimoine. Les frais d’entrée ont pour objet de créer une égalité entre les investisseurs historiques et les nouveaux. Tous les souscripteurs participent ainsi, de façon équitable, aux frais d’acquisition. Le montant de ces frais varie d’un OPCI à l’autre, mais le taux maximum applicable est de 6% des sommes investies. A titre d’exemple, l’OPCI BNP Paribas Diversipierre perçoit actuellement 2,95% des montants investis pour ces frais.

 

Frais liés à l’acquisition dans le cadre d’une assurance-vie

Il est possible de faire l’acquisition de titres d’un OPCI sous formes d’unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cet achat peut se faire soit en versement direct, soit en arbitrage, lorsque l’épargnant souhaite modifier la répartition des supports sur des fonds déjà présents sur son contrat d’assurance vie ou de capitalisation. Des frais spécifiques – au contrat d’assurance vie - s’appliquent alors. Il s’agit de la commission perçue par l’assureur au moment de l’acquisition des titres. L’épargnant doit donc se renseigner auprès de ce dernier afin de connaître le taux qui lui sera appliqué.

 

Frais liés à l’acquisition dans le cadre d’un compte titres

A titre d’exemple, les titres de l’OPCI BNP Paribas DIVERSIPIERRE peuvent être acquis directement via un compte titres. Dans cette hypothèse, le distributeur gérant le compte percevra des frais de souscription d’un montant maximum de 3% HT de la somme investie. Ces frais s’ajoutent à la contribution perçue par l’OPCI.

 

OPCI : frais liés à la gestion du parc immobilier et à l’activité locative

 

Frais de gestion

L’OPCI perçoit ensuite des frais de gestion qui s’élèvent à 1,50% TTC de l’actif net. Ils comprennent une commission de gestion revenant à la société de gestion de 1,20% TTC de l’actif net. Elle rémunère tout le travail effectué par l’équipe de cette dernière pour l’exploitation des biens immobiliers et la réalisation des placements financiers. Une commission complémentaire de 0,30% de l’actif net s’y ajoute. Elle correspond aux frais à régler aux différents prestataires  listés réglementairement, intervenant pour la gestion de l’OPCI (dépositaires, évaluateurs, commissaires aux comptes,…).

 

Frais et taxes liés à la gestion du parc

D’autres frais et taxes sont également  pris en charge par l’OPCI en fonction de l’activité immobilière. Ils couvrent notamment les taxes foncières ou autres frais et charges liés aux travaux entrepris pour optimiser le parc immobilier. Le taux peut varier en fonction des OPCI, mais il est, en moyenne, sur les trois prochaines années de 0,60% de l’actif net.