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Quels risques peuvent concerner le souscripteur de parts de SCPI ?

Le 15 janvier 2019

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Quels risques peuvent concerner le souscripteur de parts de SCPI ?

 

Vous souhaitez investir dans les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), que ce soit pour vous créer un complément de revenus, commencer à vous créer un capital ou encore pour diversifier votre épargne ? Placement en vogue, les SCPI sont aujourd’hui plébiscitées par les Français et enregistrent des niveaux inédits de collecte (5,1 milliards d’euros en 2018 selon les chiffres de l’Aspim). Si ce véhicule présente de nombreux avantages, investir dans la pierre papier n’est pas sans risque. Zoom sur quatre principaux risques à connaître avant d’investir dans des parts de SCPI.

 

Le risque de perte en capital

Le capital investi dans une Société Civile de Placement Immobilier n’est pas garanti. Cela signifie que ni la société de gestion qui gère la SCPI, ni l’intermédiaire financier éventuel ne garantiront votre montant investi. L’investissement dans une SCPI est un placement à long terme dont les performances sont liées à l’évolution du marché immobilier qui est par nature cyclique (valorisation ou pas des immeubles détenus).
Pour autant, la structure des SCPI rend ces placements par nature plutôt résilients : le risque est en effet mutualisé entre les différents immeubles détenus par une SCPI dans différentes régions.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de Gestion est de 10 ans minimum.

 

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Le risque lié à la baisse du rendement

Le niveau des revenus que distribue la SCPI (en général, tous les trimestres, passé le délai de jouissance) n’est pas non plus garanti.
Ces revenus provenant essentiellement des loyers encaissés peuvent évoluer d’une manière aléatoire, à la hausse comme à la baisse, en fonction notamment des conditions de location des immeubles, du niveau des loyers, du taux de vacance, de l’âge du patrimoine et des travaux d’entretien à réaliser.
Il est recommandé de se renseigner au préalable sur la politique de gestion des fonds immobiliers des sociétés de gestion que vous visez. Pour minimiser ces risques, il est important de regarder le nombre d’immeubles détenus par la SCPI ainsi que le nombre de locataires : par exemple, le taux de vacance et le poids des locataires dans la totalité des loyers perçus par la SCPI. Autres critères à étudier : la taille, la typologie et l’âge des immeubles (poids d’un immeuble dans le total en m² des surfaces mises en location, ancienneté du patrimoine avec la nécessité de réaliser des travaux). Un immeuble de grande taille non loué et nécessitant des travaux peut très vite grever le montant de la distribution.
BNP Paribas REIM France s’attache à acquérir des immeubles récents ne nécessitant pas de travaux à moyen terme et étant loués à des locataires de renom, avec si possible des baux de longue durée afin d’avoir une bonne visibilité sur les distributions futures.
Enfin, le choix des sociétés locataires des immeubles détenus par la SCPI, fait aussi partie des éléments clés à regarder.

 

Le risque de liquidité

Les SCPI sont considérées comme un placement peu liquide. En effet, le placement étant investi dans des actifs immobiliers, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de sortie (délais, prix) peuvent ainsi varier de manière importante en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Il est cependant possible de revendre ses parts de SCPI en cas de besoin. Deux modes de cession sont proposés selon la nature de la SCPI :

  • Pour les SCPI à capital variable (marché primaire), la vente est réalisée selon un prix fixé à l’avance par la société de gestion (prix de retrait). Le retrait de parts est possible s’il est compensé par une souscription d’un nombre de parts au minimum équivalente.
  • Pour les SCPI à capital fixe, il existe un marché secondaire, organisé par la société de gestion selon les règles de l’Autorité des Marchés Financiers, qui permet à chaque associé de revendre ses parts. Le délai de cession des parts de SCPI dépend à la fois de la présence d’acheteurs sur le marché et du prix proposé à la vente.

 

Le risque lié au recours à l’emprunt

 

Le recours au crédit pour acheter des parts de SCPI représente aussi un facteur de risques. Le montant investi à crédit doit être en adéquation avec la capacité d’épargne de l’associé-emprunteur. Or, ce dernier ne peut prendre en compte les revenus issus de la détention de parts de SCPI pour évaluer cette capacité, car ils sont par nature aléatoires. S’il rencontre des difficultés à rembourser son emprunt, il peut être contraint de revendre les parts acquises et s’exposer ainsi à un risque de perte en capital. En outre, en cas de cession de parts à un prix décoté, un associé peut avoir à supporter un risque de remboursement entre le produit de cette cession et l’emprunt restant dû.

 

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