SCPI : qu’est-ce que c’est ?

SCPI : qu’est-ce que c’est ?

Depuis plusieurs années, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) suscitent l’intérêt des épargnants. Ce placement permet d’investir dans l’immobilier locatif de façon indirecte sans les contraintes de la gestion quotidienne. Décryptage.

L’immobilier reste le placement préféré d’une majorité de Français (68%) pour leur épargne*. Toutefois, réaliser un investissement locatif direct peut s’avérer hors d’atteinte pour bon nombre de foyers, car trop onéreux ou trop contraignant. Aussi, les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) **.

Devenir associé d’une SCPI permet en effet de mutualiser son capital avec d’autres épargnants afin de réaliser des investissements immobiliers et d’en tirer des revenus*** issus des loyers et placements effectués par le fonds. Mais de quoi s’agit-il plus précisément ?

SCPI : investir indirectement dans l’immobilier

Une SCPI est une société dont l’activité principale consiste à acheter des immeubles afin de les louer pour en tirer des revenus. En achetant des parts de SCPI, il est donc possible d’investir indirectement dans l’immobilier. En effet, le capital collecté est utilisé par la SCPI (à capital variable) pour l’acquisition de nouveaux biens, leur entretien ou leur gestion. En contrepartie, les associés perçoivent des revenus tirés de l’activité locative. Pour information, le taux de distribution moyen (DVM) des SCPI a été en 2018 selon l’ASPIM / IEIF (l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) de 4,35%****.

SCPI de rendement et SCPI résidentielles

Il existe deux types de SCPI. D’un côté, les SCPI de rendement (SCPI d’immobilier d’entreprise) qui consacrent leur activité à l’acquisition et la location d’immeubles d’entreprise : bureaux, locaux d’activité, commerces, entrepôts… De l’autre les SCPI résidentielles (SCPI fiscales) qui exploitent un parc de logements en permettant à leurs associés de tirer partis d’avantages fiscaux liés à l’immobilier résidentiel.

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L’immobilier d’entreprise accessible aux particuliers

En collectant les liquidités des épargnants, les SCPI peuvent investir sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Elles font l’acquisition d’un portefeuille d’immeubles, dont les prix élevés les rendent inaccessibles pour un investisseur particulier seul. Cela permet aux épargnants de pouvoir profiter des opportunités de ce marché dynamique (30 milliards € d’investissement en France en 2018 selon le Crédit Foncier). Et ce même avec une mise initiale limitée, puisqu’il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros seulement.

Des revenus*** distribués périodiquement

Un des intérêts de l’investissement en SCPI est de percevoir des revenus potentiels issus de l’activité locative de façon régulière, si l’activité le permet bien entendu. Pour les épargnants, réaliser un placement dans une SCPI peut ainsi constituer une stratégie intéressante pour obtenir des compléments de revenus, par exemple pour préparer sa retraite. Ils peuvent aussi faire le choix de réinvestir les sommes reçues dans de nouvelles parts afin de se constituer un capital.

Une activité locative déléguée

S’ils bénéficient des revenus tirés des loyers perçus, les investisseurs n’ont pas à s’occuper de toute la gestion locative des immeubles détenus par la SCPI. Sélectionner les locataires, encaisser les loyers, réaliser travaux et aménagements… L’ensemble de ces missions est assuré par la société de gestion. Celle-ci est composée d’experts de l’investissement immobilier qui pilotent la SCPI. En contrepartie, la SCPI verse à la société de gestion des frais de gestion afin de réaliser ces tâches.

Acheter à crédit des parts de SCPI*****

Autre avantage des SCPI : il est tout à fait possible de faire l’acquisition de parts via un emprunt bancaire. Les revenus périodiques distribués par la SCPI dans le cas où son activité locative est positive peuvent servir à participer au remboursement du crédit.

SCPI : ne pas oublier de prendre en compte les frais

Investir dans une SCPI implique, comme pour toute opération immobilière des frais de différente nature. Lors de l’acquisition des parts, l’acheteur devra ainsi s’acquitter de frais d’inscription qui sont inclus au prix de souscription ou d’acquisition (commission de souscription sur le marché primaire, ou commission de cession et droits d’enregistrement sur le marché secondaire). En revanche, aucun frais n’est à prévoir côté vendeur lors de la revente de ses parts. Au cours de l’activité de la SCPI, différentes commissions sont également prélevées par la société de gestion sur les revenus de celle-ci : frais de gestion annuels de la SCPI et commissions d’arbitrage. Les épargnants doivent être attentifs à ces éléments au moment de choisir leur placement car les frais varient en fonction de la SCPI et selon les sociétés de gestion.

La pierre-papier : un placement à long terme

L’achat et la détention de parts de SCPI impliquant différents frais, il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant un certain temps afin de prétendre à un rendement intéressant. La durée minimale de détention recommandée est de 10 ans.

Des risques à prendre en compte

Investir dans une SCPI ne va pas non plus sans risques. En effet, le capital et les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent de l’activité locative de la SCPI ainsi que de la valorisation des immeubles détenus en portefeuille par le fonds. Les variations du marché immobilier peuvent donc avoir un impact sur un investissement. Par ailleurs, ce placement est considéré comme peu liquide. En effet, il est impossible pour la société de gestion de garantir aux épargnants ni le retrait, ni la vente des parts.

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* Source : selon une étude menée en 2018 par le Crédit Foncier, 68% des français sondés choisiraient d’acheter une maison ou un appartement pour la mettre en location s’ils recevaient une somme d’argent contre 16% qui choisiraient un placement sur une assurance-vie, 10% sur un Livret A et 7% sur les marchés financiers. 

** Source : ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). Les SCPI ont ainsi collecté 5,1 milliards € en 2018.
*** Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis.
**** Les SCPI sont des placements qui dépendent des résultats du marché de l’immobilier. Les performances passées ne présument donc pas des performances futures.
***** Le souscripteur ne doit pas tenir compte uniquement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
En cas de défaillance dans le cadre du remboursement du prêt consenti, les parts de SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte en capital.
En cas de vente de parts de SCPI à un prix inférieur au prix d’acquisition, l’associé devra compenser la différence éventuelle existante entre le capital restant dû au titre de son emprunt et le montant issu de la vente de ses parts.