Mise à jour de l'information : Avril 2024
Les dispositions suivantes résument les conséquences fiscales applicables aux associés de sociétés civiles de placement immobilier SCPI et ne sont données qu’à titre d’information générale. Elles sont fondées sur les dispositions légales françaises actuellement en vigueur et sont donc susceptibles d'être affectées par d'éventuelles modifications législatives ou réglementaires (assorties le cas échéant d’un effet rétroactif), ou par un changement de leur interprétation par l'administration fiscale française.
L’attention des associés est attirée sur le fait que ces informations ne constituent qu’un simple résumé du régime fiscal applicable, donné à titre d'information générale et n'ayant pas vocation à constituer une analyse complète de l'ensemble des effets fiscaux susceptibles de s'appliquer à un associé de la société. Il est donc recommandé aux associés de consulter leur conseiller fiscal habituel afin d'étudier avec lui leur situation particulière.
Les personnes n'ayant pas leur résidence fiscale en France doivent également se conformer à la législation fiscale en vigueur dans leur Etat de résidence en tenant compte le cas échéant de l’application d’une convention fiscale visant à éviter les doubles impositions conclues entre la France et cet Etat.
Précision concernant l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) : l'IFI est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier, apprécié au niveau du foyer fiscal le 1er janvier de l'année d'imposition, excède le seuil d’imposition fixé par la loi. Le seuil d’imposition au 1er janvier 2023 est fixé à 1.300.000 €. Les parts de la SCPI sont à inclure dans l’assiette de l’IFI. La société de gestion détermine annuellement la valeur IFI des parts de la SCPI au 1er janvier de l’année d’imposition, et adresse chaque année aux associés un relevé individuel indiquant la valeur IFI des parts de la SCPI à déclarer.
L’acquisition de parts de SCPI peut entraîner le paiement de droits d’enregistrement. Les droits d'enregistrement ne sont applicables que dans le cas d'un achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, que ce soit par l'intermédiaire du marché organisé par la société de gestion, ou par une vente de gré à gré.
Lorsqu’ils sont dus, les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acheteur et perçus par le Trésor Public.
Le montant des droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition de parts de société à prépondérance immobilière est de 5 % du prix d’exécution, avec un minimum de 25 €.
Selon l'article 239 septies du Code Général des Impôts (CGI), les SCPI n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.
Les revenus imposables des SCPI sont composés :
Le régime de taxation dépend de la nature du revenu (loyers, produits financiers, plus-values), de la qualité de l’associé (personne morale ou physique), de son régime fiscal et du lieu de sa résidence fiscale (France, Union Européenne, Espace Economique Européen, hors UE).
La société de gestion détermine annuellement, pour chaque catégorie d’associés, le montant des revenus imposables et adresse à chaque associé un relevé individuel indiquant sa quote-part à déclarer.
La société de gestion détermine annuellement, pour chaque catégorie d’associés, le montant des revenus issus des produits locatifs imposables et adresse à chaque associé un relevé individuel indiquant sa quote-part à déclarer.
Lorsque l'associé est une personne physique soumise à l'impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers), la base d'imposition est déterminée comme en matière de revenus fonciers, dans les conditions prévues aux articles 28 à 31 du Code Général des Impôts (CGI).
Il n'est pas tenu compte des revenus distribués par la société, mais de la part de résultat imposable revenant à l'associé (correspondant aux recettes encaissées et aux dépenses déductibles payées par cette dernière).
Les revenus générés par la société et imposables au niveau de l’associé sont constitués par les recettes nettes de la société (différence entre les sommes encaissées et les sommes décaissées au cours de l’exercice). Dès lors que le résultat comptable est déterminé selon des règles différentes (les règles comptables tiennent compte des produits et charges courus jusqu’à la fin de l’exercice même s’ils n’ont pas encore été encaissés ou décaissés), le montant effectivement réparti entre les associés peut être différent du montant des revenus fonciers, imposables au niveau de chacun d’eux. Les loyers et autres produits locatifs ont la nature d’un revenu foncier. Les dépenses engagées par la société en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu foncier sont déduits de ce revenu.
Le revenu imposable déterminé par la société de gestion est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Il s’applique aux associés dont les revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Ce régime est applicable, sous conditions, aux contribuables qui perçoivent des revenus fonciers provenant d’immeubles détenus en direct, et aux contribuables percevant des revenus par l’intermédiaire de parts de société civile immobilière (notamment de SCPI) s’ils perçoivent également des revenus fonciers en direct. Dans ce cas, le revenu brut foncier est déclaré sur la déclaration 2042. Le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par l’application d’après un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges. Cet abattement de 30 % est réputé couvrir l'ensemble des charges ou dépenses engagées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier (aucune déduction ne peut être opérée sur leur revenu brut).
L’associé peut toutefois opter pour le régime réel d’imposition. L’option est irrévocable pendant trois ans.
Il s’applique dans les cas où le régime du micro-foncier n’est pas applicable ou lorsque le contribuable a opté pour le régime du réel. Le contribuable peut, dans ce cas, déduire les intérêts des prêts et les frais liés à ces derniers contractés pour l'acquisition des parts de la SCPI. Le résultat net foncier imposable est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Si le résultat net foncier est négatif, celui-ci est déductible du revenu global selon les modalités suivantes :
Par exemple :
Soit un propriétaire qui loue en 2022 un immeuble dont le revenu foncier est déterminé de la façon suivante :
Revenu brut : 2 000 €
Charges : - 30 000 €
Intérêts d'emprunt : - 4 000 €
Déficit : - 32 000 €
Le revenu brut est réputé compenser d'abord les intérêts d'emprunt. Le déficit provient donc à hauteur de 2 000 € des intérêts d'emprunt et à hauteur de 30 000 € des autres charges.
Ce revenu est également soumis aux prélèvements sociaux (Contribution sociale généralisée CSG, Contribution pour le remboursement de la dette sociale CRDS et prélèvement de solidarité) au taux global de 17,2 % (taux en vigueur depuis le 01/01/2018). La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu global imposable, l’année de son paiement.
Sauf convention internationale interdisant à la France la possibilité d’imposer les revenus issus des produits locatifs, ces revenus sont imposables selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, en fonction de l’ensemble des revenus de source française, avec un taux minimum de 20 % pour la fraction du revenu net imposable inférieure à 28 797 € (correspondant à la deuxième tranche du barème progressif applicable pour l'imposition des revenus 2023) et de 30 % pour la fraction du revenu net imposable supérieure à ce plafond.
Ces taux ne s’appliquent toutefois pas si le contribuable justifie que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus (français + étrangers) est inférieur à ces mêmes taux.
Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, à l’exception des résidents de l’UE, l’EEE ou de Suisse qui sont redevables du seul prélèvement social de solidarité de 7,5 % sous couvert qu’ils justifient d’une affiliation à un régime de sécurité sociale étranger.
La déclaration d’impôt doit être déposée au service des impôts des particuliers des non-résidents, situé à Noisy-le-Grand, en Seine-Saint-Denis.
La quote-part des résultats fiscaux qui revient aux associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminée d’après les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux et, est comprise, dans leur résultat imposable.
Sauf convention internationale interdisant à la France d’imposer les revenus issus des loyers, ces revenus sont imposables en France à l’impôt sur les sociétés (IS), au taux en vigueur.
Les revenus financiers se composent des revenus issus des participations dans des OPCI et/ou des placements de trésorerie.
Ces revenus sont imposables (sauf option globale pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu) par le biais d'un prélèvement forfaitaire unique.
Cette imposition forfaitaire, au taux de 12,8 %, sera établie sur la base des revenus déclarés sur la déclaration d’ensemble des revenus souscrite l’année suivant la perception des revenus.
Ces revenus de valeurs et capitaux mobiliers font, sauf dispense (voir ci-dessous) l’objet d’un prélèvement forfaitaire obligatoire dont le taux a été aligné sur celui du prélèvement forfaitaire unique (12,8 %).
Dispense de prélèvement forfaitaire unique : Pour obtenir une dispense de prélèvement forfaitaire obligatoire, les associés, qui remplissent les conditions de revenus, doivent faire parvenir à la société de gestion une attestation complétée et signée (le formulaire « dispense de prélèvement SCPI » peut être téléchargé via le site reim.bnpparibas.fr, rubrique « documentation »).
Les prélèvements sociaux applicables aux revenus de valeurs et capitaux mobiliers au taux de 17,2% sont également retenus à la source.
La fraction de CSG afférente aux revenus soumis à imposition forfaitaire n’est pas déductible du revenu global imposable).
La retenue effectuée au titre des prélèvements sociaux et, le cas échéant, au titre des prélèvements forfaitaires obligatoires est opérée par la société de gestion qui reverse le montant à l’administration fiscale.
Les revenus financiers ne sont en principe pas imposables en France.
Cependant, les produits financiers de type intérêts ne sont pas soumis à une retenue à la source, sauf lorsqu’ils sont versés à une personne résidente d’un ETNC (dans ce dernier cas, le taux de retenue à la source est de 75 %).
Les produits financiers de type dividendes font, en principe, l’objet d’une retenue à la source en France, dont le taux a été aligné sur le prélèvement forfaitaire unique, à savoir 12,8 %.
Toutefois, ce taux est porté à 75 % lors que le bénéficiaire est une personne résidente d’un Etat ou territoire non coopératif (ETNC).
Ces taux de retenue à la source peuvent être réduits conformément aux dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et l’Etat de résidence de l’associé, si la convention fiscale est applicable aux véhicules d’investissements.
La quote-part des résultats fiscaux, qui revient aux associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminée d’après les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux, et, est comprise dans leur résultat imposable.
Les revenus financiers ne sont, en principe, pas imposables en France.
Cependant, les dividendes distribués aux actionnaires non-résidents font en principe l’objet d’une retenue à la source en France, au taux d’IS de droit commun (25 % en 2024).
Le taux est de 75 % lorsque le bénéficiaire est une personne résidente d’un ETNC.
Les produits financiers de type intérêts ne sont pas soumis à une retenue à la source, sauf lorsqu’ils sont versés à une personne résidente d’un ETNC (dans ce dernier cas, le taux de retenue à la source est de 75 %).
Ces taux de retenue à la source peuvent être réduits conformément aux dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et l’Etat de résidence de l’associé, si la convention fiscale est applicable aux distributions aux véhicules d’investissements.
En cas de vente d’un immeuble par une SCPI, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value.
La société de gestion détermine et communique au notaire la plus-value imposable et la liste des associés présents au jour de la vente. Après cela, l'impôt est prélevé directement par le notaire, lors de la vente de l’immeuble.
Ces dispositions conduisent la SCPI à faire l’avance de l’impôt, retenu par le notaire, aux associés présents au jour de la vente au prorata du nombre de parts qu'ils détiennent. Les plus-values sont calculées, en substance, par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Celles-ci sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %, augmenté des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % pour les résidents et les non-résidents hors EEE. Les résidents de l'EEE et de Suisse, sur présentation d'une attestation d'affiliation à un régime de sécurité sociale étranger, ne sont imposés au titre des prélèvements sociaux sur ces plus-values qu'au taux de 7,5 %.
Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la base de la plus-value brute est réduite d'un abattement dont le taux est fixé à :
de telle sorte que l’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 22 ans.
Pour le calcul de prélèvements sociaux, la base de la plus-value est réduite d'un abattement dont le taux est fixé à :
de telle sorte que l’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 30 ans.
Les abattements sont calculés en fonction du nombre d'années de détention de l'immeuble par la SCPI, indépendamment de la durée de détention des parts de la SCPI par l'associé.
Une taxe additionnelle est également perçue, à un taux compris entre 2 % et 6 %, lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €.
En présence d’associés personnes physiques résidents hors de l’UE ou de l'EEE, et dont la quote-part du prix de vente est supérieure à 150 000 euros, la désignation par la SCPI d’un représentant fiscal est obligatoire. Le montant des plus-values réalisées au cours de l’année doit également être reporté dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.
La quote-part des résultats fiscaux, qui revient aux associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminée d’après les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux, et, est comprise dans leur résultat imposable.
Comme pour les personnes physiques, la société de gestion détermine et communique au notaire la plus-value imposable et la liste des associés présents au jour de la vente. L'impôt est prélevé directement par le notaire, lors de la vente de l’immeuble.
Ces dispositions conduisent la SCPI à faire l’avance de l’impôt, retenu par le notaire, aux associés présents au jour de la vente, au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire basé sur le taux d'impôt sur les sociétés en vigueur au jour de la vente (25 % en 2024).
En présence d’associés personnes morales résidents hors de l’UE ou de l'EEE, la désignation par la SCPI d’un représentant fiscal est obligatoire.
